Daň z prodeje nemovitosti: co musíte znát před prodejem bytu nebo domu

When you sell a property in the Czech Republic, daň z prodeje nemovitosti, daň, která se účtuje z příjmu z prodeje nemovitosti, pokud není splněna výjimka. Also known as příjmová daň z nemovitosti, it applies to most sales unless you’ve owned the property for more than five years or used it as your primary residence. Mnoho lidí si myslí, že každý prodej bytu nebo domu znamená daň – ale to není pravda. Pokud jste byt vlastnili jako své hlavní bydliště alespoň dva roky, nebo pokud jste ho koupili před rokem 2021 a prodáváte ho po více než pěti letech, daň většinou neplatíte. To je důležité vědět, protože mnozí ztrácejí tisíce korun jen proto, že nevědí o těchto výjimkách.

Daň z prodeje nemovitosti se počítá z příjmu z prodeje, částka, kterou jste skutečně dostali po odečtení nákladů na prodej. Neplatíte daň z celkové ceny, ale z rozdílu mezi cenou, za kterou jste nemovitost koupili, a cenou, za kterou jste ji prodali. Pokud jste koupili dům za 2 miliony a prodali ho za 3,5 milionu, základ daně je 1,5 milionu. Z toho můžete odečíst náklady – opravy, stavební práce, poplatky za úřední postupy, dokonce i náklady na realitního makléře. Pokud jste vlastnili nemovitost déle než pět let, daň neplatíte vůbec. To je klíčové: vlastnické právo, doba, po kterou jste vlastnili nemovitost, rozhoduje o povinnosti platit daň. Nezáleží, jestli jste ji koupili jako investici nebo jako bydlení – jen délka vlastnictví a použití.

Co se stane, když prodáte nemovitost, kterou jste koupili v roce 2020 a prodáváte ji v roce 2025? Neplatíte daň. Co když jste ji koupili v roce 2023 a prodáváte ji v roce 2025? Platíte. A co když jste ji koupili jako investici, ale po několika měsících jste tam začali bydlet? Pokud tam bydlíte alespoň dva roky, daň se neúčtuje. To je častá chyba – lidé si myslí, že použití jako bydlení je důležité jen při koupi, ale ve skutečnosti se to počítá od okamžiku, kdy jste do nemovitosti vstoupili jako bydlící osoba. Pokud jste vlastnili dům, ale neprodávali ho jako investici, můžete mít výjimku i bez pěti let.

Nezapomeňte na daňové povinnosti, povinnost podat daňové přiznání i v případě, že daň neplatíte. I když jste výjimku splnili, musíte podat daňové přiznání do 3 měsíců od prodeje. Jinak vám úřad vystaví pokutu. Mnoho lidí si myslí, že když neplatí daň, nemusí nic podávat – ale to je nebezpečná představa. Úřad ví o každém prodeji – z katastru, z notáře, z banky. Pokud neodešlete přiznání, přijde vám žádost o vysvětlení – a pak už to není jen o základním přiznání, ale o možném postupu.

V této sbírce najdete praktické příběhy a návody, které vám pomohou pochopit, kdy a jak platíte daň z prodeje nemovitosti. Od případů, kdy jste prodali byt po dvou letech a neplatili daň, až po to, jak si spočítat náklady na prodej, aby jste snížili základ daně. Najdete zde i informace o tom, jak se liší prodej rodinného domu od prodeje bytu, jak se počítají náklady a jak se vyhnout chybám, které mnozí lidé dělají. Všechno to je napsané jednoduše – bez právního žargonu, bez zbytečných slov. Jen to, co potřebujete vědět, abyste nezaplatili navíc.