Při prodeji nemovitosti v České republice nejde jen o podepsání smlouvy a předání klíčů. Pokud nemovitost vlastníte méně než pět let, musíte podat daňové přiznání. A to i když jste důchodce, nemáte žádné jiné příjmy a nevěříte, že by vám něco dlužili. Finanční správa to nezohledňuje. Pokud jste získali z prodeje více než 15 000 Kč, máte povinnost podat přiznání. Nejde o žádnou formálnost - je to zákon.
Kdy neplatíte daň z prodeje nemovitosti?
Největší úleva je jednoduchá: pokud nemovitost vlastníte déle než pět let, neplatíte žádnou daň. Toto pravidlo platí od roku 2021, kdy se doba pro osvobození prodloužila z tří na pět let. Pokud jste si byt koupili v roce 2020 nebo dříve, můžete ho prodat v roce 2025 bez daňových nároků. Stačí mít výpis z katastru, který potvrzuje datum pořízení.
Ale i když vlastnictví trvalo méně než pět let, neznamená to automaticky, že musíte platit daň. Pokud peníze z prodeje použijete na vlastní bydlení, můžete být od daně osvobozeni. To zahrnuje:
- nákup nového bytu nebo domu
- nákup pozemku pro výstavbu vlastního domu
- výstavbu nemovitosti, kde budete bydlet
- rekonstrukci nebo rozšíření vlastního bytu
- vyplacení společného jmění manželů
- vypořádání dědictví s ostatními dědici
- splacení úvěru, který jste použili na bydlení
Podmínka je jasná: tyto náklady musíte uplatnit nejpozději do konce roku, který následuje po roce prodeje. A musíte to finanční správě oznámit v daňovém přiznání. Pokud to neuděláte, přiznání se vyhodnotí jako zdanitelné, a pak vám přijde účet za daň - i když jste peníze použili na bydlení.
Co musíte mít připravené k vyplnění přiznání?
Největší chyba, kterou lidé dělají, je, že se do přiznání pustí bez přípravy. A pak se ztrácejí v tabulkách. Předtím, než otevřete elektronický formulář, mějte připravené tyto dokumenty:
- kupní smlouva na nemovitost, kterou prodáváte
- výpis z katastru nemovitostí (list vlastnictví)
- všechny účtenky a faktury za opravy, rekonstrukce, přístavby - i za ty z let 2015-2020
- potvrzení o zaplacení záloh na daň, pokud jste nějaké platili
- potvrzení o nákupu nové nemovitosti nebo o výdajích na bydlení (pokud uplatňujete osvobození)
Nezapomeňte: účtenky musí být na jméno prodávajícího, musí obsahovat číslo účtu, popis služby a datum. Faktury z návštěvy kameníka z roku 2018 s nápisem „oprava střechy“ nejsou dostatečné, pokud nejsou podepsané a neobsahují daňové číslo. Pokud nemáte dokumenty, můžete si vypočítat výdaje jen podle 30 % prodejní ceny - ale to je mnohem dražší.
Jak vyplnit přiznání k dani - krok za krokem
Daňové přiznání podáváte elektronicky prostřednictvím formuláře „Přiznání k dani z příjmů fyzických osob“ na webu Finanční správy ČR. Nejde o žádný složitý proces, ale musíte vědět, kde co vyplnit.
Podívejte se na Přílohu č. 2 - to je ta část, která se týká ostatních příjmů. V ní najdete tabulku pro „Druh příjmu B - prodej nemovitosti“.
V prvním sloupci označte druh příjmu: B. Ve druhém sloupci uveďte prodejní cenu - to je částka, kterou jste skutečně dostali po smlouvě. Ve třetím sloupci uveďte kupní cenu a všechny oprávněné výdaje. Ve čtvrtém sloupci spočítejte rozdíl - to je váš zisk. V pátém sloupci napište písmeno n - to znamená „nemovitost“.
Na konci přiznání najdete dvě klíčové položky:
- Položka 207 - součet příjmů (sloupec 2 tabulky)
- Položka 208 - součet výdajů (sloupec 3 tabulky)
Daňový základ je rozdíl mezi nimi. Pokud je záporný, nemáte daň. Pokud je kladný, vypočítá se daň podle dvou sazeb:
- 15 % na zisk do 1 794 999 Kč
- 23 % na zisk nad tuto hranici
Nezapomeňte: pokud jste použili peníze na bydlení, označte to v přiznání. V případě osvobození není potřeba počítat daň - ale musíte to vysvětlit. V případě, že máte datovou schránku, musíte přiznání podepsat elektronickým podpisem. Pokud nemáte, můžete tiskovou verzi doručit poštou nebo osobně na finanční úřad.
Kdy je lhůta pro podání a jak platit daň?
Lhůta pro podání přiznání závisí na způsobu podání:
- Fyzické podání (tisková verze): do 1. dubna 2025
- Elektronické podání (přes portál nebo datovou schránku): do 2. května 2025
- Podání přes daňového poradce: do 1. července 2025
Daň se platí do posledního dne lhůty. Platba je možná:
- bezhotovostní převod na účet finančního úřadu
- hotovostí na finančním úřadě
- poštovní poukázkou typu A
Nezapomeňte: pokud neodešlete přiznání včas, hrozí pokuta a úroky. A pokud nezaplatíte daň, finanční úřad vám může zablokovat účet nebo zahájit výkon nároku.
Co často lidé špatně udělají?
Podle průzkumu Asociace daňových poradců z roku 2024, který zahrnoval 1 245 lidí, 68 % lidí považuje vyplňování přiznání za složité. Proč?
- Nepřipraví dokumenty - zapomenou na účtenky za opravy, které dělali před 5 lety.
- Přehlíží výdaje - někdo si myslí, že jen kupní cena počítá. Ale i náklady na výstavbu garáže, nové okna nebo výměnu topení se počítají.
- Neoznámí využití peněz na bydlení - a pak dostanou účet za daň, i když si hned koupili nový byt.
- Podávají fyzicky, když by mohli elektronicky - elektronické podání má o tři týdny delší lhůtu a je mnohem přehlednější.
Na druhou stranu, lidé, kteří připraví dokumenty předem a použijí nástroje Finanční správy, dokážou přiznání vyplnit za méně než dvě hodiny. Někdo z fóra Finance.cz řekl: „Shromáždění všech účtenek mi trvalo 15 hodin. Ale vyplnění samotného přiznání - 45 minut.“
Co se může změnit v roce 2026?
V roce 2025 je vše podle starého pravidla: pět let vlastnictví = osvobození. Ale Ministerstvo financí připravuje změnu. Podle návrhu z ledna 2025 by se pro investiční nemovitosti (tj. byty, které nebydlíte) mohla lhůta pro osvobození prodloužit na 7 let. Pro vlastní bydlení by zůstala pět let.
Tato změna by mohla snížit počet prodejů na trhu o 15-20 %, podle Asociace realitních kanceláří. Proč? Protože lidé budou mít větší zájem držet nemovitosti déle, než je prodávat. Ministerstvo financí tvrdí, že by to přineslo přibližně 1,2 miliardy Kč ročně navíc do rozpočtu - na infrastrukturu, školy, nemocnice.
Ale na chvíli si to zkusme představit: koupíte byt v roce 2025, a pak v roce 2032 budete muset čekat, než ho můžete prodat bez daně. To je dlouhá doba. Většina lidí nečeká sedm let - a proto se trh může zpomalit.
Co dělat, když jste zmatení?
Nejste sami. Více než 38 000 lidí v ČR v roce 2023 podalo přiznání kvůli prodeji nemovitosti - a to je o 12,7 % více než v roce 2022. Trh se hýbe, a s ním i daňové povinnosti.
Nejlepší strategie je:
- Nejprve zjistěte, zda jste vlastnili nemovitost déle než pět let.
- Pokud ne, seberte všechny dokumenty o nákladech - i ty staré.
- Zkontrolujte, zda plánujete peníze použít na bydlení.
- Podávejte elektronicky - máte o tři týdny víc času.
- Pokud jste nejistí, nechte si přiznání zkontrolovat daňovým poradcem - cena je menší než daň, kterou můžete ušetřit.
Nezatěžujte se. Přiznání k dani z prodeje nemovitosti není tajemství. Je to jen seznam čísel, které se dají spočítat. Stačí mít všechny dokumenty, vědět, co se počítá, a dodržet termín. A pak už jen čekáte, až vám přijde potvrzení - že jste vše udělali správně.
Musím podat daňové přiznání, i když jsem důchodce a nemám žádné jiné příjmy?
Ano. Pokud jste z prodeje nemovitosti získali více než 15 000 Kč, máte povinnost podat přiznání, i když jste důchodce. Finanční správa nebere v úvahu, zda máte jiné příjmy. Výjimku tvoří pouze případy, kdy jste nemovitost vlastnili déle než 5 let nebo peníze použili na vlastní bydlení - pak nemusíte platit daň, ale přiznání stále podáte.
Co se stane, když neodešlu přiznání včas?
Pokud přiznání neodešlete včas, hrozí vám pokuta až 10 % z daňového základu, minimálně 500 Kč. Navíc se počítají úroky z prodlení - 0,05 % denně. Pokud navíc nezaplatíte daň, finanční úřad může zahájit výkon nároku - zablokovat účet, zastavit platební příkazy nebo vyměřit výkon přes exekutora.
Můžu počítat jako výdaj i náklady na údržbu, jako výměna kohoutků nebo barva na zdi?
Ne. Pouze investice, které zvyšují hodnotu nemovitosti, se počítají jako výdaje. To znamená: rekonstrukce střechy, výměna topení, přístavba garáže, zateplení fasády, výměna oken nebo celková úprava bytu. Běžná údržba - jako barva na zdi, výměna kohoutků nebo oprava dveří - se nepočítá. Musíte mít doklady, že se jednalo o významnou investici, ne o údržbu.
Mohu použít peníze z prodeje na nákup pozemku, ale nebudu stavět hned?
Ano, můžete. Pokud koupíte pozemek, na kterém budete stavět vlastní byt, můžete to uplatnit jako osvobození. Ale musíte začít stavět do konce roku, který následuje po roce prodeje. Pokud nezačnete stavět včas, finanční úřad vám osvobození zruší a vyměří daň. Uložte si potvrzení o koupi pozemku a dokumentujte plán výstavby.
Je lepší podat přiznání sám nebo přes daňového poradce?
Pokud máte všechny dokumenty, jasně víte, co jste investovali, a plánujete peníze použít na bydlení, můžete to udělat sami. Elektronický formulář je intuitivní. Ale pokud máte složitý případ - třeba několik prodejů, výdaje bez dokladů, dědictví, spoluvlastnictví - pak je lepší si poradce najmout. Jeho cena je obvykle 2 000-5 000 Kč. To je mnohem méně než daň, kterou můžete ušetřit, pokud správně uplatníte výdaje.