Prodáváte nemovitost? Pak si musíte být jistí, že nejen správně spočítáte daň, ale i splníte všechny povinnosti. Mnoho lidí si myslí, že když se osvobodí od daně, nemusí nic hlásit. To je velká chyba. A ta chyba může stát až 15 % z celého příjmu. V roce 2026 se nezměnily základní pravidla, ale některé pokuty se přísněji uplatňují. Ať už jste prodali byt, dům nebo pozemek - pokud nevědíte, co je povinností a co ne, můžete se dostat do velkých potíží.
Jak se počítá daň z prodeje nemovitosti?
Daň z prodeje nemovitosti se neplatí z celé prodejní ceny, ale jen z zisku. To znamená rozdíl mezi cenou, za kterou jste nemovitost koupili (nebo jinak získali), a cenou, za kterou ji teď prodáváte. Například: koupili jste byt za 3 miliony korun, teď ho prodáváte za 4,2 miliony. Zisk je 1,2 milionu. Na tento zisk se pak počítá daň.
Daňová sazba je dvoustupňová. Pokud je váš zisk do 1 762 812 Kč (což je 36násobek průměrné mzdy v roce 2026), platíte 15 %. Pokud přesáhnete tuto hranici, zbytek se daní 23 %. V našem příkladu s 1,2 milionem zisku byste zaplatili 180 tisíc Kč (15 % z 1,2 milionu).
Důležité: Daň se počítá pouze z čistého zisku. Náklady, které jste měli při pořízení (např. poplatky za notáře, stavební úpravy, opravy), můžete odečíst. Pokud jste třeba v loňském roce vyměnili kuchyň a zaplatili za to 300 tisíc, můžete tyto náklady odečíst od pořizovací ceny. Tím snížíte základ daně.
Kdy se můžete daně vyhnout?
Ne každý prodej nemovitosti je daně podléhající. Existují tři cesty, jak se daně vyhnout - a všechny jsou legální, pokud je splníte správně.
- Doba vlastnictví: Pokud jste nemovitost koupili do 31. prosince 2020, musíte ji vlastnit nejméně 5 let. Pokud jste ji koupili od 1. ledna 2021 nebo později, potřebujete 10 let. Rozhodující je datum, kdy byla nemovitost zapsaná do katastru, ne kdy jste podepsali kupní smlouvu.
- Bydlení v nemovitosti: Pokud jste v prodávané nemovitosti byli fakticky bydlící minimálně 2 roky bezprostředně před prodejem, můžete se daně vyhnout - i když jste ji koupili včera. Nejde o trvalý pobyt v občanském průkazu. Dokazujete to faktickým užíváním: účty za elektřinu, plyn, internet, vodu, nebo dokonce fotografiemi z bytu. Pokud jste vlastnili nemovitost společně s manželem, stačí, aby jeden z vás splnil tuto podmínku.
- Výdaje na vlastní bydlení: Pokud celý zisk z prodeje použijete na koupi, výstavbu nebo rekonstrukci nového bydlení, můžete se daně vyhnout. Ale musíte to na finančním úřadě včas oznámit - ne po prodeji, ale do termínu podání daňového přiznání.
Nezapomeňte: Stačí splnit jednu z těchto tří podmínek. Nemusíte splnit všechny. Pokud jste třeba 12 let vlastnili dům a v něm bydlili poslední 3 roky, nemusíte platit daň ani jednu korunu.
Termíny, které nesmíte přehlédnout
Daňové přiznání se podává do 31. ledna následujícího roku. To znamená, že jste-li prodali nemovitost v roce 2025, musíte přiznání podat do 31. ledna 2026. Pokud jste zisku dosáhli, ale splňujete podmínky osvobození, přiznání stále musíte podat - jen označíte, že se osvobazujete.
Daň se má zaplatit do 31. května roku následujícího po prodeji. Pokud je daň vyšší než 5 000 Kč, můžete ji rozdělit na dvě splátky. První do 31. května, druhá do 30. listopadu. Ale to platí jen, když daň opravdu platíte - ne když se osvobazujete.
Oznamovací povinnost - nejčastější chyba
Tady je to, co většina lidí přehlíží: Pokud jste z prodeje získali více než 5 milionů korun, musíte to finančnímu úřadu oznámit - i když se daně vyhýbáte.
Nejde o daň. Nejde o přiznání. Jde o oznámení. Pokud jste prodali dům za 6 milionů a splňujete podmínky osvobození, stále musíte do 31. ledna 2026 oznámit, že jste získali 6 milionů. Nejde o to, že byste měli zaplatit daň. Jde o to, že zákon to vyžaduje.
Proč to tak je? Protože stát chce vědět, kdo a kolik získal. I když to není daně podléhající. Pokud to neoznámíte, hrozí pokuta. A ta není malá.
Pokuty za neoznámení - jak to funguje?
Pokuta za neoznámení příjmu nad 5 miliony korun se liší podle toho, co uděláte - a kdy.
- 0,1 % z příjmu: Pokud si všimnete chyby sami a oznámení podáte bez výzvy finančního úřadu. Například: prodali jste byt za 7 milionů, zapomněli jste na oznámení, ale v březnu 2026 to zjistíte a ihned to doručíte. Pokuta bude 7 000 Kč (0,1 % z 7 milionů).
- 10 % z příjmu: Pokud vás finanční úřad vyzve k doplnění oznámení a až pak ho podáte. Například: v březnu 2026 vám přijde dopis, že jste neoznámili příjem. Pokud ho podáte do 30 dní, pokuta bude 700 000 Kč (10 % z 7 milionů).
- 15 % z příjmu: Pokud ani v náhradní lhůtě neoznámíte. To znamená, že jste ignorovali výzvu. V tom případě se pokuta zvyšuje na 15 %. V našem příkladu by to bylo 1 050 000 Kč - téměř 1 milion.
Nejvyšší správní soud už několikrát potvrdil: Neznalost zákona není omluva. Pokud jste prodali nemovitost za 6 milionů, měli jste povinnost zkontrolovat, zda nějaké povinnosti máte. Pokud jste to neučinili, pokuta vzniká i bez zámeru.
Co dělat, když jste to zapomněli?
Nejde o to, jestli jste to zapomněli. Jde o to, co teď uděláte.
Nejprve zjistěte, zda jste překročili hranici 5 milionů. Pokud ano, okamžitě připravte:
- Dokumenty o prodeji (kupní smlouva, výpis z katastru, převod peněz).
- Doklady o nákladech na pořízení (pokud je chcete odečíst).
- Podklady pro osvobození (např. účty za energie, smlouvy, fotografie).
Poté podajte oznámení do finančního úřadu - a to nejpozději do konce března 2026. Pokud to uděláte dříve, než vás úřad vyzve, pokuta bude jen 0,1 %. To je zhruba 5 000 Kč na 5 milionech - oproti 750 tisícům, které byste mohli zaplatit, když vás vyzvou.
Nečekáte na výzvu. Neříkáte si: „Zatím to neřeším.“ Zákon nečeká. Pokuta se nesmí zmenšit, pokud jste vědomě nebo nevědomě nesplnili povinnost.
Kdy se můžete obrátit na poradce?
Ne každý prodej je jednoduchý. Pokud:
- nemovitost jste zdědili nebo dostali v dárku,
- byla v majetku společně s jinými dědici,
- se jednalo o část společného jmění po rozvodu,
- nebo jste prodávali nemovitost, která byla předmětem nájemního vztahu,
je vhodné si poradit s daňovým poradcem. Nejen kvůli zápisu do přiznání, ale i kvůli správnému vyhodnocení, zda jste opravdu osvobozeni. Většina poradců dělá takové případy denně. A cena za pár hodin práce může ušetřit stovky tisíc.
Co se stane, když to ignorujete?
Nejsou to jen pokuty. Pokud neoznámíte příjem nad 5 miliony a finanční úřad to zjistí později (např. při kontrole zápisu v katastru nebo přes bankovní převody), může vám:
- vytvořit daňový výpočet s návrhem na zdanění - i když jste měli nárok na osvobození,
- vyžadovat úroky za zpoždění,
- zahájit řízení o pokutě,
- nebo dokonce vyloučit vaše osvobození, pokud nebudete moci prokázat, že jste splnili podmínky.
Nejhorší scénář: Získáte 6 milionů, neoznámíte to, a někdy za dva roky vám úřad řekne: „Tady je daň z 6 milionů - 900 tisíc Kč.“ A přitom jste měli nárok na osvobození. Ale protože jste neoznámili, nemají důkaz. A tak vám to neuznají.
Musím podat daňové přiznání, i když se daně vyhýbám?
Ano. I když se daně vyhýbáte, musíte podat daňové přiznání, pokud jste v roce 2025 prodali, koupili, zdědili nebo dostali nemovitost darem. Přiznání slouží k potvrzení, že jste splnili podmínky osvobození. Bez něj může úřad považovat příjem za daně podléhající.
Co je rozhodující datum pro výpočet doby vlastnictví?
Rozhodující je datum, kdy byla nemovitost zapsaná do katastru nemovitostí. Není to datum podpisu kupní smlouvy, ani datum výplaty peněz. Pokud jste kupní smlouvu podepsali v prosinci 2020, ale zápis byl až v lednu 2021, platí datum zápisu - tedy 1. ledna 2021. To znamená, že pro vás platí 10letá lhůta, ne 5letá.
Můžu dokazovat bydlení i bez trvalého pobytu?
Ano. Trvalý pobyt v občanském průkazu není podmínkou. Stačí, když dokážete, že jste v nemovitosti skutečně bydleli. To dokazujete účty za elektřinu, plyn, vodu, internet, nebo dokonce fotografiemi, kde je vidět, že jste v bytě žili. Pokud jste například měl smlouvu na internet od roku 2023 do prodeje v 2025, a účty za energii jsou na vaše jméno, je to dostačující.
Co když jsem prodal nemovitost a získal 4,8 milionu - musím oznámit?
Ne. Oznámení je povinné jen při příjmech nad 5 miliony korun. Pokud jste získal 4,8 milionu, nemusíte nic oznámit. Ale pokud jste měl náklady, které jste odečetli, a zisk byl třeba 1,2 milionu, stále musíte podat daňové přiznání - protože jste prodávali nemovitost.
Co se stane, když jsem zapomněl na oznámení, ale teď to chci napravit?
Pokud to napravíte sami, bez výzvy úřadu, pokuta bude jen 0,1 % z příjmu. Například na 7 milionech to je 7 000 Kč. To je zanedbatelné oproti 700 tisícům, které byste zaplatili, kdyby vás úřad vyzval. Pokud jste si to všimli v březnu 2026, ještě máte čas - podat oznámení ihned.
Když to necháte na náhodě, může to stát tisíce
Daň z prodeje nemovitosti není žádný záhadný systém. Je to jasný, logický proces. Ale jen když ho rozumíte. Když nevíte, kdy se osvobazujete, kdy musíte oznámit, a kdy hrozí pokuta - můžete se dostat do situace, kdy zaplatíte desítky, stovky tisíc korun navíc.
Nejčastější chyba: „Myslel jsem, že když jsem osvobozen, nemusím nic dělat.“ To není pravda. Osvobození se nezíská samo. Musíte ho prokázat. A k tomu potřebujete dokumenty, termíny a vědomí.
Nečekáte na výzvu. Neříkáte si: „Zatím to neřeším.“ Zákon nečeká. A pokuta nečeká. Pokud jste prodali nemovitost, už teď můžete udělat to, co většina lidí neudělá - zkontrolovat, zda jste všechno splnili. A tím si ušetříte tisíce, možná stovky tisíc.