Prodat nemovitost za 30 dní? Je to možné - a tady je jak
Stále častěji se setkáváte s tím, že soused prodej byt za pár týdnů, zatímco vy jste na trhu už měsíce. Nejste sami. V roce 2025 je průměrná doba prodeje bytu v Praze 58 dní - o 16 dní déle než před dvěma lety. Ale zatímco někdo čeká, jiní prodávají za 21 dní. Co je jejich tajemství? Není to štěstí. Je to systematický přístup, který funguje - a může fungovat i pro vás.
Nejde o to, abyste prodali za jakoukoli cenu. Jde o to prodat rychle, ale za 95-98 % vaší cílové ceny. To je rozdíl mezi tím, kdy vám někdo nabídne 8,5 milionu za byt, který jste hodnotili na 9 milionů, a tím, kdy vám někdo zaplatí 8,8 milionu - a to už za 28 dní.
Proč se rychlý prodej v roce 2025 liší od minulosti
Trh se změnil. Úrokové sazby klesly z 3,7 % v prosinci 2024 na 2,1 % v březnu 2025. To znamená, že více lidí může koupit byt. Ale zároveň je více nemovitostí na trhu - a kupující jsou vybíravější. Nechcete jen byt. Chcete byt, který je hned připravený k přestěhování.
Podle průzkumu na RomanLaner.cz 63 % kupujících nejprve prohlédne nemovitost online. Pokud vám fotky vypadají jako z roku 2010, nebudou ani přijít. Pokud nemáte 3D prohlídku, většina z nich vůbec nepřijde. A to je jen začátek.
První krok: Příprava nemovitosti - největší vliv na cenu
Největší chyba, kterou lidé dělají? Předpokládají, že „byt je byt“ a že se prodá sám. To není pravda. Pokud máte v kuchyni špinavé dlaždice, poškozený kohoutek nebo zatřepané dveře, kupující si to všimnou - a odčítají to od ceny.
Profesionální makléři doporučují investovat 15 000-30 000 Kč do drobných oprav:
- Pročištění a oprava koupelny (nové těsnění, čisté dlaždice, vyměněný kohoutek)
- Malování stěn neutrální barvou (bílá, šedá, světle žlutá)
- Výměna poškozených dveří nebo zámků
- Odstranění nepotřebného nábytku - prostor musí vypadat větší
- Čištění koberců a oprava poškozeného parketu
Tyto opravy nezvýší cenu o 50 000 Kč. Ale zvýší prodejní cenu o 5-8 %. To znamená, že pokud máte byt za 8 milionů, můžete získat další 400 000 Kč - jen proto, že jste nezůstali u „tak to bude stačit“.
Druhý krok: Fotografie a 3D prohlídka - vaše nejlepší reklama
Představte si to: Kupující vidí vaši nemovitost na Sreality. Máte dvě možnosti: 8 fotek z mobilu nebo 20 profesionálních fotek + 3D prohlídku.
Podle IdealniMakler.cz z února 2025 je rozdíl v zájmu 47 %. 3D prohlídka snižuje počet fyzických prohlídek o 35 %. Proč? Protože kupující si může prohlédnout byt doma, v pohodlí, v 22 hodin. Pokud je prohlídka kvalitní, mnozí si řeknou: „To je ono.“ A pak přijdou jen ti, kdo jsou opravdu zájemci.
Cena za profesionální fotografie a 3D prohlídku: 3 500-7 000 Kč. To je méně než 1 % ceny bytu. Ale může vás ušetřit týdny čekání.
Třetí krok: Cenu stanovte správně - ne příliš vysoko, ne příliš nízko
Nejčastější chyba? Přecenění. Lidé říkají: „Můj byt je stejný jako ten na rohu.“ Ale není. Ten na rohu má výhled, vás to nepřekvapí. A kupující to vědí.
Pro přesné stanovení ceny potřebujete:
- Analýzu minimálně 15 srovnatelných nabídek ve vaší lokalitě
- Porovnání výhledu, podlaží, stavu, rozlohy, energie
- Nezapomeňte na novější byty - pokud máte 20 let starý byt, nemůžete chtít cenu jako novostavba
Pro rychlý prodej je strategie jednoduchá: Nastavte cenu o 3-5 % pod průměrem srovnatelných bytů. To neznamená, že prodáte za polovinu ceny. Znamená to, že budete první, kdo se objeví v seznamu, když kupující filtrovává podle ceny.
Případová studie z miroslavprasek.cz: Byt v Praze 5 byl ceněn na 8,8 milionu. Prodávající ho zlevnil na 8,5 milionu. Zájem se objevil za 72 hodin. Prodej byl uzavřen za 21 dní.
Čtvrtý krok: Marketing - kde a jak inzerovat
Nemůžete se spolehnout jen na Sreality. Musíte být na všech kanálech.
Nejlepší místa pro inzerát v roce 2025:
- Sreality: Největší traffic. Platíte 60 Kč za den + 60 Kč za topování. Topujte každé 3 dny.
- Reality iDnes: Méně traffic, ale lepší kvalita zájemců. 10 Kč za den + 10 Kč za topování.
- Sociální sítě: Facebook, Instagram, WhatsApp. Fotky + krátký video prohlídku. Cílený příspěvek na místní skupiny (např. „Bydlení v Praze 6“). Průměrná investice: 2 500 Kč/měsíc.
- Realitní makléř: Pokud máte makléře, důvěřujte jeho sítím. 73 % jeho prodejů je dokončeno do 30 dní.
Prodejní náklady na marketing (včetně fotografií, topování, reklamy) činí průměrně 8 500 Kč. To je cena za rychlost. A za to, že nebudete muset čekat 4 měsíce.
Pátý krok: Vyjednávání - nechte to profesionálovi
Už máte zájemce? Dobře. Teď přijde nejtěžší část: vyjednávání.
Samoprodejci často ztrácejí prodej tím, že:
- Přijmou první nabídku, protože se bojí, že se to zruší
- Neumí odpovědět na otázky o energetickém certifikátu
- Neznají právní podmínky - a transakce se zruší
Profesionální makléři vědí, jak:
- Zmírnit námitky kupujícího („Cena je moc vysoká“ → „Zkuste si porovnat s třemi dalšími byty v ulici“)
- Připravit návrh smlouvy předem
- Spolupracovat s právníkem už v první fázi - abyste se vyhnuli překvapením
Podle průzkumu NejlepsiReality.cz je 68 % uživatelů spokojených s makléřem. Jen 42 % sám prodávajících.
Samoprodej vs. makléř - co si vybrat?
| Aspekt | Samoprodej | Prodej přes makléře |
|---|---|---|
| Průměrná doba prodeje | 89 dní | 42 dní |
| Průměrná cena | 92 % cílové ceny | 98 % cílové ceny |
| Marketingové náklady | 8 500 Kč | 8 500 Kč + provize 3-4,5 % |
| Právní riziko | Vysoké (65 % zpoždění kvůli chybějícím dokumentům) | Nízké (makléř zajišťuje dokumenty) |
| Časová náročnost | 15-20 hodin | 2-3 hodiny (většinu dělá makléř) |
Je rychlý prodej přes makléře drahý? Ano. Ale je rychlejší a bezpečnější. Pokud potřebujete peníze za 30 dní - nebo se chcete přestěhovat - makléř je ta správná volba.
Výkup vs. rychlý prodej - nezaměňujte to
Některé firmy nabízejí „okamžitý výkup“: „Prodejte nám byt dnes a zaplatíme vám zítra.“ To zní dobře. Ale:
- Výkup vám zaplatí 15-25 % pod tržní hodnotou
- Nezajímá se o vaši cenu - jen o to, kolik může z toho vydělat
- Je to poslední možnost, pokud máte dluhy, nesplácíte hypotéku nebo potřebujete peníze hned
Rychlý prodej vám dá 95-98 % tržní ceny. Výkup vám dá 75 %. Rozdíl je 20 % z ceny bytu. To je 1,5-2 miliony Kč na bytě za 8 milionů.
Neberete výkup jako „rychlý prodej“. Berete ho jako „výkup“ - a vězte, že to je jiná věc.
Co vás může zastavit? Nejčastější chyby
Největší překážky, které způsobují, že prodej trvá měsíce:
- Chybějící dokumenty: Výpis z katastru, energetický certifikát, potvrzení o splacených bytových službách. Pokud je nemáte, zpoždění je 65 %. Připravte je hned.
- Přecenění: Pokud necháte byt na trhu s cenou o 10 % nad trhem, nikdo se nezajímá. Zkontrolujte cenu každých 7 dní.
- Nepružné prohlídky: Pokud můžete jen v pátek od 15 do 17, nebudete mít zájemce. Nabídněte prohlídky i večer, nebo přes Zoom.
- Neaktivní marketing: Inzerát neupravujete 3 týdny? To je jako prodávat auto s plakátem na okně. Aktualizujte fotky, odpovídejte na zprávy, topujte.
Co se v roce 2025 mění? Budoucnost rychlého prodeje
Trh se digitalizuje. V roce 2025 bude 75 % prodejních procesů zahrnovat elektronické podpisy, online prohlídky a AI analýzy ceny.
Realitní makléřka RE už testuje AI, která analyzuje 100+ srovnatelných bytů a doporučí přesnou cenu. MAXIMA REALITY v červnu 2025 spustí službu „Rychlý prodej 30+“: prodej do 30 dní - nebo vrátíme marketingové náklady.
Úrokové sazby klesají. Poptávka roste. Energetická efektivita je klíčová. Byt s třídním certifikátem A nebo B se prodává o 28 % rychleji než byt s E.
Rychlý prodej už není „trik“. Je to nová norma. Kdo se přizpůsobí, prodá rychle. Kdo ne, čeká.
Co dělat teď?
Nečekejte na „správný čas“. Čas je teď. Zde je jednoduchý plán na 7 dní:
- Den 1-2: Zkontrolujte dokumenty - máte výpis z katastru, energetický certifikát, potvrzení o bytových službách? Pokud ne, začněte s tím.
- Den 3: Udělejte drobné opravy - vyměňte kohoutky, vymažte stěny, vyčistěte koupelnu.
- Den 4: Najměte fotografka a udělejte 3D prohlídku.
- Den 5: Stanovte cenu - porovnejte s 15 byty v okolí. Nastavte o 3-5 % pod průměr.
- Den 6: Vložte inzerát na Sreality, Reality iDnes a Facebook. Topujte každé 3 dny.
- Den 7: Pokud nechcete sami vyjednávat, kontaktujte makléře. Už teď.
Prodej nemovitosti není náhoda. Je to proces. A proces, který umíte ovládat.
Jak dlouho trvá rychlý prodej nemovitosti v roce 2025?
Rychlý prodej v roce 2025 znamená prodej do 30 dní. Podle statistik profesionálních makléřů je průměrná doba 42 dní, ale při správné přípravě - profesionální fotografii, správné ceně a aktivním marketingu - se prodej daří dokonce do 21-28 dní. To platí zejména pro byty v Praze, Brně a Ostravě, kde je poptávka nejvyšší.
Je lepší prodat samostatně nebo přes makléře?
Pokud chcete rychle prodat a nechcete trávit 15-20 hodin týdně na marketing, vyjednávání a právní dokumenty, makléř je lepší volba. Zatímco samoprodej trvá průměrně 89 dní, makléř dosahuje 42 dní. Navíc makléř získává průměrně o 7,2 % vyšší cenu. Pokud máte čas, dovednosti a trpělivost, samoprodej šetří provizi 3-4,5 %. Ale riziko zrušení transakce nebo zpoždění je výrazně vyšší.
Kolik stojí rychlý prodej nemovitosti?
Náklady se liší podle přístupu. Prodej přes makléře zahrnuje provizi 3-4,5 % z ceny nemovitosti. Samostatný prodej má náklady na marketing (fotografie, 3D prohlídka, topování) kolem 8 500 Kč. Další 15 000-30 000 Kč je potřeba investovat do drobných oprav. Celkové náklady na rychlý prodej se obvykle pohybují mezi 10 000 a 70 000 Kč, v závislosti na stavu nemovitosti a cílové ceně.
Co dělat, když nemovitost nejde prodat?
Pokud byt nejde prodat po 30 dnech, zkontrolujte tři věci: 1) Cenu - je příliš vysoká? Porovnejte s 15 srovnatelnými byty. 2) Prezentaci - máte profesionální fotografie a 3D prohlídku? 3) Dokumenty - máte všechny potřebné papíry? Pokud ano, snižte cenu o 3-5 %. Pokud ne, zvažte, zda chcete výkup nebo zda potřebujete zvýšit marketingový rozpočet. Většina bytů se prodá, když je cena správná a prezentace kvalitní.
Je důležitý energetický certifikát pro rychlý prodej?
Ano, důležitý je. V roce 2025 je energetický certifikát jedním z hlavních kritérií kupujících. Byty s třídou A nebo B se prodávají o 28 % rychleji než byty s třídou E. Pokud nemáte certifikát, nejprve jej získejte - to trvá 2-5 dní a stojí kolem 2 000 Kč. Bez něj nemůžete uzavřít smlouvu. A kupující si to všimnou hned - a odmítají.