Stojíte před koupí bytu a potřebujete hypotéku? Nejste si jistí, jakým způsobem začít, co banky vyžadují nebo jak neztratit týdny na dokumentech? Makléř není jen ten, kdo vám najde byt. V dnešních podmínkách je to klíčový partner, který vás provede celým procesem hypotečního financování - od prvního kontaktu až po podepsání smlouvy. A to všechno tak, aby vám to nezabralo tři měsíce a nevyšlo vám dražší, než muselo.
Co vlastně makléř dělá s hypotékou?
Makléř neřeší jen, zda byt má balkón nebo zda je kuchyně větší než 8 m². Jeho hlavní práce začíná, když zjistí, že kupující potřebuje půjčku. První krok je analýza vaší finanční situace. Nejen to, kolik vyděláte, ale i co máte na účtu, kolik máte závazků, jaký máte historický záznam o splácení úvěrů a jaké máte příjmy z dalších zdrojů - například nájem, prémie nebo vedlejší zaměstnání.
Podle standardů v České republice v roce 2026 je maximální výše hypotéky obvykle 80-85 % hodnoty nemovitosti. A měsíční splátka by neměla přesáhnout 40 % vašeho čistého příjmu. Makléř to spočítá za vás. Pokud jste například s čistým příjmem 38 000 Kč měsíčně, můžete si dovolit splátku maximálně kolem 15 200 Kč. To vám řekne, jakou hodnotu nemovitosti můžete realisticky cílit - ne všechny byty, které vás baví, jsou pro vás finančně dostupné.
Které banky a podmínky zná dobrý makléř?
Není důležité, kolik bank máte na seznamu. Důležité je, kolik z nich zná makléř a jak dobře rozumí jejich podmínkám. V lednu 2026 je průměrná úroková sazba pro 10letou fixaci mezi 3,2 % a 5,8 %. Ale to je jen začátek. Některé banky vyžadují minimální příjem 25 000 Kč, jiné 35 000 Kč. Některé přijímají i příjmy z dočasného zaměstnání, jiné ne. Některé neberou hypotéky na byty starší než 40 let, jiné ano, pokud máte znalecký posudek.
Profesionální makléř má přehled o alespoň pěti-sedmi hlavních bankách: ČSOB, Raiffeisenbank, Česká spořitelna, Komerční banka, UniCredit Bank, Moneta Money Bank a Česká bankovní společnost. Ví, která z nich má nejnižší poplatky za vyhotovení úvěru, která má nejrychlejší schvalování a která umožňuje předčasné splacení bez pokuty - a to je důležité. V roce 2025 bylo 41 % případů, kdy makléř získal pro klienta lepší podmínky než by klient sám.
Proč to trvá jen 21 dní a ne 33?
Když kupující řeší hypotéku sám, trvá to průměrně 33 pracovních dní. Proč? Protože musí sbírat výpisy z účtů, potvrzení o příjmu, doklady o závazcích, posudek o hodnotě nemovitosti, vyplňovat formuláře, čekat na odpovědi od bank, znovu posílat chybějící dokumenty a řešit, kde je chyba.
Makléř to má připravené. Má šablony, má kontakty v bankách, ví, který dokument chybí ještě předtím, než ho banka požádá. Ví, že v Raiffeisenbanku stačí výpis z účtu za posledních 3 měsíce, v ČSOBu potřebují ještě potvrzení od zaměstnavatele ve formátu PDF s elektronickým podpisem. Ví, kdy je nejlepší den na odeslání žádosti - a nečeká na to, až vás banka zavolá, aby vás upozornila, že něco chybí. Výsledek? Průměrná doba od první konzultace k schválení hypotéky je 21 dní. Ušetříte tedy 12 dní - což je téměř tři týdny, které můžete věnovat přesunu, přípravě bytu nebo jen odpočinku.
Co se stane, když se makléř nezajímá o vaše finanční zájmy?
Není všechno zlaté, co se leskne. Někteří makléři pracují s bankami, které jim platí nejvyšší provizi - a ne nutně těmi, které vám nabízejí nejlepší podmínky. Provize se pohybuje mezi 0,5 % a 1,5 % z výše úvěru. To znamená, že pokud vám schválí hypotéku na 4 miliony Kč, makléř může dostat od banky 20 000 až 60 000 Kč. A to je důvod, proč některé hypotéky vypadají příliš dobře - protože se na vás dělá profit.
Příklad: Klient z Brna si v roce 2025 vybral hypotéku v ČSOB, kterou mu makléř doporučil. Po dvou letech zjistil, že má vysoké poplatky za předčasné splacení - 1,5 % z zbývajícího dluhu. Když se rozhodl refinancovat, vyšly mu dodatečné náklady 25 000 Kč. Makléř mu o tom neřekl - protože ČSOB mu za tuto hypotéku zaplatil nejvyšší provizi.
Proto je důležité se zeptat: „Které banky mi doporučujete a proč?“ Pokud vám odpoví jen „ta je nejlepší“, nebo „to je ta, kterou máme smlouvu“, je to červená vlajka. Dobrý makléř vám ukáže 3-5 nabídek, vysvětlí rozdíly a řekne vám, která je nejlepší pro vaše potřeby - ne pro jeho provizi.
Co musíte mít připravené?
Než se setkáte s makléřem, připravte si tyto dokumenty:
- Identifikační karta nebo cestovní pas
- Potvrzení o příjmu za posledních 3 měsíce (výplatní listky nebo daňové přiznání)
- Výpisy z účtů za posledních 6 měsíců
- Doklady o jakýchkoli úvěrech nebo závazcích (auto, spotřební úvěr, studentský úvěr)
- Potvrzení o vlastnictví jiné nemovitosti (pokud máte)
- Údaje o dětech nebo závislých (v některých bankách to ovlivňuje schválení)
Nezapomeňte také na informace o nemovitosti, kterou chcete koupit: adresa, rok výstavby, plocha, typ výstavby (panel, cihlový dům, rodinný dům). Makléř to potřebuje, aby mohl předložit bankě kompletní žádost.
Co se děje po schválení hypotéky?
Schválení není konec. Je to začátek dalšího procesu. Makléř vás provede:
- Kontrolou znaleckého posudku - banka ho objednává, ale makléř zkontroluje, zda je hodnota nemovitosti v souladu s cenou, kterou jste se dohodli.
- Synchronizací termínů - kupní smlouva a hypotéka se musí podepsat ve stejný den. Makléř vás upozorní, kdy je to možné, aby se neztratil termín.
- Zřízením zástavního práva - v notářské kanceláři se vytvoří zápis o zástavním právu na nemovitosti. Makléř vás připraví, co je třeba podepsat a jak se chovat, aby se vše dělo rychle a bez chyb.
- Asistencí při převodu peněz - banka převádí prostředky až po zápisu zástavního práva. Makléř zkontroluje, zda částka dorazila správně a včas.
Bez makléře to všechno musíte řešit sami - a to znamená, že se může stát, že banka převod nezahájí, protože v notářské kanceláři nebyl zápis správně zaregistrován. A vy ztrácíte termín na přestěhování.
Co se změnilo v roce 2026?
Od 1. ledna 2026 platí nový zákon (č. 130/2022 Sb.), který vyžaduje, aby všichni makléři, kteří pracují s hypotékami, měli buď certifikát ČNB pro zprostředkování úvěrů, nebo formální spolupráci s registrovaným hypotečním poradcem. To znamená, že dnes už nejde jen o „znalost“ - musíte mít potvrzenou kvalifikaci.
V prvním čtvrtletí 2026 se počet aktivních makléřů snížil o 18 % - ti, kteří nechcely nebo nemohli projít certifikací, odešli z trhu. Ale kvalita služeb se zvýšila o 32 % podle hodnocení klientů. To je důkaz, že dnes už nejde o to, kolik makléřů je, ale o to, kolik z nich umí skutečně pomoci.
Technologie také hrají roli. 67 % makléřů využívá AI nástroje, které analyzují vaši schopnost splácet hypotéku za pár minut. Pilotní projekt ČNB s elektronickým podpisem hypotečních smluv zkracuje administrativu o 40 %. To znamená, že celý proces bude v příštích letech rychlejší a přehlednější.
Je makléř skutečně potřeba?
Možná si říkáte: „Můžu to udělat sám.“ Můžete. Ale zkusíte si to? Představte si, že jste si vybrali byt, připravili dokumenty, odešli jste do banky, ale nevěděli jste, že výpis z účtu musí být podepsaný elektronicky. Banka vám ho vrátila. Ztratili jste týden. Pak jste zjistili, že ta banka, kterou jste si vybrali, má nejvyšší poplatky za předčasné splacení. A teď jste zablokovaní - nemůžete se přestěhovat, nemůžete se rozhodnout, kde dál.
68 % kupujících v ČR hodnotí pomoc makléře jako „velmi užitečnou“ nebo „nezbytnou“. Jeden z nich z Redditu napsal: „Makléř mi pomohl vybrat hypotéku v Raiffeisenbank s úrokovou sazbou 3,45 %. Sám jsem měl nabídku jen od 4,1 %. Ušetřím přes 120 000 Kč za 10 let.“
Ale pokud se rozhodnete jít sám, buďte připraveni na to, že budete strávit více času, budete riskovat špatnou volbu a budete mít větší šanci, že se vám něco pokazí.
Když vybíráte makléře, zeptejte se na toto:
- Máte certifikát ČNB pro zprostředkování úvěrů nebo spolupracujete s registrovaným hypotečním poradcem?
- Které banky mi můžete nabídnout a proč právě ty?
- Ukážete mi tři různé nabídky s vysvětlením rozdílů?
- Je vaše provize z hypotéky zveřejněná? Jak velká je?
- Co se stane, pokud hypotéku nezískám? Platím něco?
První odpověď na první otázku by měla být „Ano, mám“. Pokud ne, jděte dál. Neztrácejte čas s někým, kdo nechce být legálně a transparentně kvalifikovaný.
Může makléř získat hypotéku i pro mě, když mám špatnou historii splácení?
Ano, ale ne všechny banky. Některé instituce, jako například Moneta Money Bank nebo Komerční banka, mají flexibilnější podmínky pro klienty s lehkými závazky nebo jednorázovými prodleními. Makléř zná, která banka je nejpravděpodobnější, že přijme vaši žádost, a dokáže vám pomoci připravit doprovodný dopis nebo vysvětlení, které zvýší šanci na schválení. Pokud máte vážnější problémy - například výpověď z dluhového rejstříku - pak je potřeba nejprve vyřešit dluh nebo počkat 1-2 roky.
Je lepší vybírat makléře z velké sítě, jako je ERA nebo CENTURY 21?
Velké sítě mají výhodu v tom, že mají vlastní hypoteční platformy a často mají lepší podmínky od bank kvůli objemu. Ale mají i nevýhodu: jejich makléři mohou být přinuceni doporučovat jen banky, které spolupracují s jejich systémem. To znamená, že vám může nabídnout jen 2-3 nabídky, i když na trhu je 7-8 lepších. Nezávislí makléři mají větší volnost a často mají přístup k většímu počtu bank. Zkuste oba přístupy - ale nechte se vést daty, ne značkou.
Musím platit makléři za pomoc s hypotékou?
Ne. Většina makléřů je placena provizí od banky, která vám hypotéku schválí. To znamená, že pro vás je jejich služba zdarma. Ale někteří makléři mohou požadovat poplatek za přípravu dokumentů nebo konzultaci - to musí být jasně uvedeno v smlouvě. Pokud vám někdo říká, že „musíte zaplatit 10 000 Kč za hypotéku“, je to podezřelé. Zkontrolujte smlouvu a vždy se zeptejte: „Kdo platí vám?“
Může makléř získat hypotéku na dům v obci, která je mimo město?
Ano, ale ne všechny banky. Některé instituce se vyhýbají hypotékám na domy v malých obcích nebo na nemovitosti s nízkou likviditou - protože je těžší je prodat, pokud dojde k výkonu zástavního práva. Makléř zná, které banky přijímají takové nemovitosti a které ne. Pokud chcete koupit dům venku, ještě před výběrem nemovitosti se zeptejte makléře: „Bude to banka schvalovat?“
Co když se hypotéka nechce schválit?
Pokud se hypotéka nechce schválit, dobrý makléř vám neřekne „to je špatně“ a skončí. Zkusí přesunout žádost do jiné banky, navrhnout zvýšení vlastního příspěvku, případně doporučit, abyste přidali spolužadatele (například rodiče). V některých případech pomůže i přepracování vašich finančních dokumentů - například přesunutí závazků na jiné účty nebo zkrácení doby splácení jiného úvěru. Není konec, pokud je to jen otázka času a správné strategie.