Rekonstrukce nemovitosti není jen o nových dlaždicích a bílých kuchyňských škříních. V roce 2025 je to nejefektivnější způsob, jak zvýšit hodnotu bytu - pokud víte, kam peníze vložit. V Česku se trh s nemovitostmi rychle mění. Průměrná cena bytu přesáhla 87 614 Kč za metr čtvereční, a přesto si lidé stále hledají byty na rekonstrukci. Proč? Protože některé úpravy vám vrátí 80 % nákladů v ceně, zatímco jiné stojí tisíce a nezvýší cenu o korunu.
Co opravdu zvyšuje cenu bytu - a co ne
Ne každá změna v bytě se převede na vyšší prodejní cenu. Podle dat z nejstav.cz a Kurko.cz je jasné: koupelna a kuchyně jsou klíč. Pokud nahradíte staré potrubí, vložíte nové kachličky, moderní kuchyňské škříně a kvalitní výplně, můžete očekávat návratnost až 80 %. To znamená, že za 200 000 Kč investovaných do kuchyně získáte v ceně bytu přibližně 160 000 Kč navíc.Naopak: instalace kvalitních dřevěných oken, které stojí 100 000 Kč, zvýší cenu bytu jen o 3-5 %. Uživatel 'PetrK' na realitniforum.cz to prožil - očekával 10-15 % nárůst, dostal jen 4 %. Stejně tak bazény, domácí kina nebo luxusní osvětlení v bytě nejsou investicí, ale výdajem. Kupující v Česku neplatí za estetiku, ale za funkci a nákladovou efektivitu.
Energetická modernizace je největší příležitost - a také největší riziko
V roce 2025 je energetická náročnost nemovitosti rozhodující faktor pro 68 % kupujících. To je podle průzkumu QARA víc než jakýkoli jiný parametr - ani poloha nebo velikost nejsou důležitější. Pokud máte byt v paneláku s klasickým topením a jednoduchým zasklením, jeho hodnota klesá. Naopak: byt s výměnou oken na trojsklo, izolací stěn a novým kondenzačním kotlem může získat až 18 % navíc na ceně.Největší chyba? Zanedbat energetickou rekonstrukci a dělat jen „krásné“ úpravy. Staré domy bez modernizace výroby tepla a tepelné izolace se stávají téměř neprodejnými. Podle Realitní makléřky bude do roku 2030 45 % existujících bytových domů v Česku potřebovat energetickou rekonstrukci, jinak nebudou splňovat zákonné požadavky. A od roku 2027 budou nemovitosti pod třídou E7 téměř neprodejné na primárním trhu.
Rekonstrukce panelového bytu - co je možné, co ne
Panelové byty jsou v Česku nejčastější cíl rekonstrukcí. Mají výhodu: menší plocha, nižší náklady. Rekonstrukce bytu 1+1 (cca 35 m²) stojí průměrně 450 000 Kč, 2+1 (55 m²) kolem 700 000 Kč. Ale mají i omezení. Nemůžete přesouvat nosné zdi, nezměníte dispozici bez stavebního povolení. Výměna koupelny a kuchyně je však většinou možná - stačí oznámení.Proč to důležité? Protože v panelovém bytě nemůžete dělat „velké“ změny, musíte se soustředit na to, co má největší dopad: izolace, výměna oken, moderní vytápění. Pokud investujete do výměny starého kotla za kondenzační, zvýšíte hodnotu o 12-18 %. To je více než cokoli jiného. Zároveň se vyhněte „zbytečným“ úpravám - například výměně všech dveří nebo nákladnému zvukovému izolování stěn. Tyto věci nezvýší cenu, ale zvýší náklady.
Nová pravidla: DPH a stavební povolení
Od 1. července 2025 platí nové pravidlo: pokud investujete do rekonstrukce více než 30 % budoucí prodejní ceny nemovitosti, prodej se považuje za plně zdanitelný. To znamená, že pokud kupujete byt za 2 miliony Kč a do rekonstrukce vložíte 700 000 Kč (což je 35 %), budete muset zaplatit DPH z celé ceny prodeje - nejen z zisku.Toto pravidlo může převrátit vaši strategii. Místo aby jste investovali do „všeho“, musíte počítat přesně. Pokud chcete prodat byt, nevkládejte více než 30 % z očekávané ceny. Například: pokud očekáváte cenu 2,5 milionu, nesmíte do rekonstrukce vložit více než 750 000 Kč. Jinak vám stát vezme téměř polovinu zisku.
Navíc: každá změna nosné konstrukce vyžaduje stavební povolení. To znamená, že pokud chcete odstranit přepážku mezi kuchyní a obývacím pokojem, musíte to nechat schválit. Kosmetické úpravy - výměna podlah, nátěr, koupelna - jen oznámíte. Přehlédnutí tohoto pravidla může vést k pokutě nebo nemožnosti prodeje.
Plánování: Proč většina rekonstrukcí překračuje rozpočet
41 % lidí, kteří dělají rekonstrukci, překročí rozpočet - podle ankety na realitniforum.cz. Proč? Protože neplánují. Nečekané komplikace - špatný stav potrubí, zničená izolace, zpoždění dodávek - mohou zvýšit náklady o 25-35 %. Rekonstrukce bytu 2+1 trvá při dobrém plánování 3-4 měsíce. Pokud se všechno zasekne, může to trvat 6-8 měsíců.Co dělat? Připravte si podrobný plán: všechny práce, materiály, dodavatele, termíny. Vložte do rozpočtu rezervu 15-20 % na nepředvídané náklady. Nezapomeňte na pojištění - pokud během rekonstrukce dojde k poškození, a vaše pojištění není upraveno, můžete ztratit celý byt. Kooperativa pojišťovna varuje: neupravené pojištění znamená bez krytí.
Prodej, pronájem nebo vlastní bydlení? Cíl určuje strategii
Nemusíte dělat všechno pro prodej. Pokud si rekonstruujete byt pro sebe, můžete si dovolit luxusní věci - kvalitní osvětlení, zvukovou izolaci, kvalitní kuchyň. To nezvýší cenu, ale zvýší vaši kvalitu života. Ale pokud chcete prodat, musíte myslet jako kupující. Co ho zajímá? Energetická náročnost. Koupelna. Kuchyně. Bezpečné potrubí. Ne to, že máte bílé skříně nebo zrcadla na stropě.Pokud chcete pronajímat, zaměřte se na tržní potřebu. V Brně a Praze si lidé platí za byty s moderní kuchyní a koupelnou - a to i za větší nájem. Většina lidí nechce „dělat si byt“. Chce ho mít připravený. A to je vaše příležitost.
Kdo vyhrává na rekonstrukcích v roce 2025?
Institucionální investoři - firmy a fondy - získávají větší podíl na trhu. V květnu 2025 už tvoří 31 % aktivit, proti 22 % v roce 2023. Proč? Protože vědí, co se vyplatí. Koupí starý byt za 1,2 milionu, investují 500 000 do energetické modernizace a kuchyně, a prodají za 2,2 milionu. Návratnost 120-140 %. To je výrazně víc než akcie nebo dluhopisy.Na druhé straně: lidé, kteří dělají rekonstrukci „podle Instagramu“ - s luxusními věcmi, které nikdo nechce - ztrácejí. Výměna všech dveří, kvalitního parketu, nebo „designového“ osvětlení nezvýší cenu. Víte, co ano? Výměna oken, izolace, nový kotel, kuchyně a koupelna. To je všechno, co potřebujete.
Co dělat, když začínáte?
1. Zjistěte energetickou třídu - podívejte se na Evidenční list nemovitosti. Pokud je E7 nebo horší, začněte s izolací a výměnou oken.2. Stanovte cíl - prodej, pronájem nebo vlastní bydlení? To rozhodne, kam investujete.
3. Plánujte rozpočet - nezapomeňte na 15-20 % rezervu. Počítejte s náklady na oznámení, povolení, pojištění.
4. Nezapomeňte na DPH - pokud investujete více než 30 % budoucí ceny, budete platit DPH z celého prodeje.
5. Soustřeďte se na kuchyň a koupelnu - to je jediné, co se promítne do ceny. Všechno ostatní je „zbytečné“.
Rekonstrukce nemovitosti v roce 2025 není o tom, kolik peněz vložíte. Je to o tom, kam je vložíte. A kdo to ví - ten získá nejvyšší návratnost. Kdo neví - ten ztrácí čas a peníze.