Chcete prodat byt, ale vaši rodiče nebo starší příbuzný ještě v něm žije? A chcete jim zajistit, že budou moci zůstat, až do konce života? Věcné břemeno dožití je právní nástroj, který to umožňuje - a zároveň může výrazně ovlivnit cenu a rychlost prodeje. Mnoho lidí si myslí, že to je jen forma darování, ale není. Je to komplexní, ale velmi efektivní řešení, které má svá pravidla, rizika i příležitosti. Pokud plánujete prodej bytu s věcným břemenem dožití, musíte vědět, jak na to.
Co je věcné břemeno dožití vlastně?
Věcné břemeno dožití je právo, které se zapisuje do katastru nemovitostí a umožňuje konkrétní osobě žít v nemovitosti až do své smrti - bez ohledu na to, kdo je vlastníkem. Nejde o nájem, nejde o darování s podmínkou, ale o právo vázané přímo na nemovitost. Když prodejce předá byt dětem, ale zároveň zřídí věcné břemeno dožití pro sebe, děti se stanou novými vlastníky, ale musí trpět, že rodič nadále bydlí v bytě. Toto právo nezmizí, když se byt převede na nového vlastníka. Přechází na něj automaticky.
Tento nástroj je definován v občanském zákoníku (§ 1257), který vstoupil v platnost v roce 2014. Je to nejbezpečnější způsob, jak zajistit bydlení pro seniory. Většina lidí si to představuje jako „daruji byt dětem, ale já zůstanu“. To je správně - ale jen pokud je smlouva správně napsaná.
Proč to někdo používá?
Nejčastější důvod je jednoduchý: „Chci, aby moje děti měly nemovitost, ale já chci zůstat doma.“ To je přesně to, co věcné břemeno dožití umožňuje. Místo toho, abyste darovali byt a zároveň podepsali smlouvu o pronájmu na 10 let (která by při prodeji zanikla), použijete tento nástroj - a právo na bydlení zůstane trvale vázáno na nemovitost.
Pro děti je to také výhodné. Místo toho, aby se musely starat o rodiče finančně (např. platit nájem), přebírají nemovitost a zároveň mají jasnou odpovědnost - zaručit bydlení. V praxi se to často stává alternativou k darování s výměnou - kdy děti přebírají byt a zároveň přebírají povinnost pečovat o rodiče. Věcné břemeno dožití je ale jasnější, protože je zapsané v katastru a nemůže být jednostranně zrušeno.
Co se stane při prodeji?
Když vlastník bytu, který má na něm věcné břemeno dožití, chce byt prodat, může to udělat - ale s podmínkou. Kupující musí vědět, že byt nebude jen jeho. Někdo jiný (nejčastěji rodič nebo prarodič) bude v něm žít až do své smrti. To znamená, že kupující nemůže byt celý využívat - nemůže ho pronajímat, přestavovat bez souhlasu, ani ho prodat bez toho, že břemeno zůstane.
Proto je cena bytu s věcným břemenem dožití vždy nižší. Podle průzkumů realitních kanceláří se snížení pohybuje mezi 15 % a 30 %. Proč? Protože kupující musí čekat. Pokud má oprávněná osoba 85 let, může být potřeba čekat 5-7 let, než byt bude plně volný. Pokud je osoba mladší, např. 70 let, čekání může trvat 15-20 let. A to je pro většinu kupců neakceptovatelné.
Prodejní doba je také delší. Zatímco běžný byt se prodá za 3-4 měsíce, byt s věcným břemenem dožití trvá 6-9 měsíců. Většina kupců jsou mladé páry, kteří chtějí bydlet v centru města za nižší cenu, nebo investoři, kteří plánují počkat až do zániku břemene a pak byt rekonstruovat a prodat.
Co musíte udělat před prodejem?
Nejprve musíte mít smlouvu o věcném břemeni dožití, která je sepsaná jako notářský zápis. To není volba - je to zákon. Smlouva musí obsahovat:
- Jméno a příjmení osoby, která má právo dožití
- Přesné popis nemovitosti (číslo parcely, katastrální území)
- Definici práva: má oprávněná osoba právo užívat celý byt nebo jen část?
- Povinnosti nového vlastníka: kdo platí údržbu, rekonstrukci, pojištění, energii?
- Možnost případného odstěhování: pokud by oprávněná osoba potřebovala odbornou péči, může odejít a zůstat jen právo na bydlení?
Některé rodiny to podceňují. Například nezajistí, kdo platí střechu nebo výměnu vodovodních potrubí. Výsledek? Soudní spor. Na Facebooku uživatelka „EvaS“ popisuje, že po koupi domu s věcným břemenem pro babičku (85 let) musela platit 250 000 Kč za novou střechu - protože smlouva neříkala, kdo to má platit.
Je tedy klíčové: nevytvářejte smlouvu sami. Nechte ji napsat právníkovi. 38 % prodávajících to udělalo samo - a 22 % z nich skončilo ve sporu.
Kdo kupuje byty s věcným břemenem dožití?
Není to běžný kupující. Je to někdo, kdo:
- Chce bydlet v centru, ale nemá dostatek peněz na plnou cenu
- Je ochoten čekat 5-10 let, než bude byt plně jeho
- Chápe, že břemeno zanikne úmrtím osoby - a to je jeho plán
Podle průzkumu Reality Hruška je 78 % kupujících ochotno přijmout břemeno, pokud je oprávněná osoba starší než 75 let. Pokud je osoba mladší, kupci se vyhýbají. Proto je důležité v inzerátu uvádět přesný věk a zdravotní stav osoby s právem dožití. Kupci ocení transparentnost - a prodejní doba se zkrátí o průměrně 30 %.
42 % těchto nemovitostí koupí investoři, kteří plánují počkat až do zániku břemene. V roce 2024 začaly některé banky nabízet speciální hypotéky pro takové byty - ale jen pokud je věk oprávněné osoby nad 75 let a je jasně stanoveno, kdo platí náklady.
Co se stane po smrti osoby s právem dožití?
Po smrti osoby, která má věcné břemeno dožití, právo zaniká automaticky. Vlastník nemovitosti se stává plným majitelem bez omezení. Ale musíte to zaregistrovat v katastru. To není automatické. Musíte podat žádost o vymazání břemene - a to děláte s notářem. Pokud to neuděláte, budete mít problémy při dalším prodeji nebo hypotéce. Vlastník, který nevymaže břemeno, může být obviněn z podvodu.
Nezapomeňte: věcné břemeno dožití se nepřenáší na další osobu. Pokud máte právo dožití a zemřete, vaše dcera nemůže automaticky přejít na vaše místo. Právo zaniká.
Je to lepší než jiné možnosti?
Porovnejme:
- Prodej s výpovědí: Výhoda: byt se prodá za plnou cenu. Nevýhoda: rodič může být vysídlen - a to je neetické a nezákonné, pokud je starý a závislý.
- Darování s výměnou: Výhoda: děti dostanou byt. Nevýhoda: náročné na důkazy, může být zrušeno, pokud se rodiči nestarají.
- Dlouhodobý nájem: Výhoda: jednoduché. Nevýhoda: při prodeji smlouva zaniká - a rodič může být vysídlen.
Věcné břemeno dožití je jediné, co zajišťuje trvalé, právně zaručené bydlení pro seniory, aniž by se museli obávat, že je někdo vysídli. To je jeho hlavní výhoda.
Co se mění v budoucnosti?
Podle analýzy Právní Pomoc Online se připravuje změna zákona, která má jasněji upravit, kdo platí náklady na opravy. V současnosti je to častý zdroj sporů. Například: kdo platí výměnu okenních rámců? Kdo platí výměnu kotle? Pokud to není v smlouvě, většinou se to řeší ve většině případů prospěch osoby s právem dožití - ale to je nejisté.
Do roku 2027 se očekává, že podíl transakcí s věcným břemenem dožití vzroste na 5 % všech prodejů bytů. Důvod? Stárnutí populace. V roce 2024 mělo Česko 20,1 % obyvatel starších 65 let - a to číslo stoupá. V Praze a dalších velkých městech je tento typ transakce již častější než v malých obcích.
Prodej bytu s věcným břemenem dožití není jednoduchý, ale je to jedna z nejčistších a nejčestnějších cest, jak předat majetek a zároveň zajistit bydlení pro rodiče. Pokud to chcete udělat správně, potřebujete:
- Právníka, který ví, jak napsat smlouvu
- Realitního makléře, který zná kupce, kteří tohle hledají
- Transparentnost - všechny podrobnosti v inzerátu
- Trpělivost - prodej trvá déle, ale je bezpečnější
Někteří lidé říkají: „Počkám, až babička zemře, a pak prodam.“ To je také možnost. U osoby ve věku 80+ let je průměrná doba čekání 5-7 let. Pokud máte čas, může být ekonomicky výhodnější než prodej s 25 % slevou.
Může břemeno dožití být zrušeno dříve než úmrtím osoby?
Ne, věcné břemeno dožití se ruší pouze úmrtím oprávněné osoby. Nelze ho zrušit ani dohodou, ani soudem - pokud není zřízeno jako dočasné. Jedná se o trvalé právo vázané na nemovitost. Jediná výjimka je, pokud by oprávněná osoba dobrovolně vystoupila z práva - ale to je velmi vzácné a musí být potvrzeno notářem.
Může břemeno dožití zahrnovat více osob?
Ano, může. Například může být zřízeno pro oba rodiče současně. Břemeno zanikne až po smrti poslední z nich. Někdy se zahrnuje i manželka nebo manžel, pokud žili spolu. Je důležité, aby byly všechny osoby jasně uvedeny v notářské smlouvě - a to nejen jména, ale i vztah k nemovitosti.
Musí nový vlastník platit nájemné oprávněné osobě?
Ne, ne. Věcné břemeno dožití není nájem. Oprávněná osoba nemá nárok na nájemné. Nový vlastník nemůže od ní požadovat platbu - ale také nemůže vystěhovat. Jediná povinnost je umožnit užívání nemovitosti a splnit podmínky zapsané ve smlouvě (např. údržba, opravy). Pokud byste chtěli, aby oprávněná osoba platila nájemné, musíte použít jiný nástroj - například dlouhodobý nájem.
Co když oprávněná osoba potřebuje odbornou péči?
To je jedna z nejčastějších otázek. Pokud je v smlouvě uvedeno, že oprávněná osoba má právo zůstat v bytě, i když potřebuje odbornou péči, může se stát, že byt bude prázdný - a vlastník ho nemůže pronajímat. Pokud je v smlouvě uvedeno, že se právo dožití ztrácí, pokud osoba odejde do domova, pak může být byt volný. Je důležité to předem upravit - jinak může dojít k nečekanému konfliktu.
Je možné získat hypotéku na byt s věcným břemenem dožití?
Ano, ale jen některé banky. Od roku 2024 začaly některé banky nabízet speciální hypotéky pro tyto nemovitosti - ale jen pokud je oprávněná osoba starší 75 let a má jasně definovaný zdravotní stav. Banky potřebují jistotu, že břemeno zanikne v rozumném čase. Pokud je osoba 60 let, hypotéku obvykle neudělí.