Podívejte se na svou kupní smlouvu na nemovitost. Skutečně víte, co v ní je napsané? Většina lidí podepíše smlouvu, protože je to „standardní formulář“ a věří, že všechno je v pořádku. Ale to je přesně ten okamžik, kdy se začínají dít největší problémy. Podle dat Českého úřadu zeměměřického a katastrálního z roku 2025 je kupní smlouva příčinou 78 % zamítnutých návrhů na vklad vlastnického práva do katastru. A většina těchto chyb je zcela zbytečná - lze je snadno předcházet.
Nesprávně identifikované strany smlouvy
Nejčastější chyba? Nevíte, kdo vlastně prodává nebo kupuje. Pokud v smlouvě není uvedeno celé jméno, příjmení, datum narození nebo rodné číslo, je smlouva hned základně poškozená. To se stává často, když někdo v MS Wordu napíše „Jana Nováková“ a zapomene na „Jana Marie Nováková“ - a to je dostatečný důvod, aby katastr smlouvu zamítl.
U podnikatelů je to ještě složitější. Musíte mít IČO, sídlo firmy a jméno osoby, která má oprávnění jednat za firmu. Pokud je v smlouvě jen „Firma s.r.o.“ bez dalších údajů, není to smlouva - je to návrh na smlouvu. A když prodávající je ženatý a nemovitost je v společném jmění manželů, ale v katastru je zapsán jen jeden z nich, pak musíte mít potvrzení o manželství a souhlas druhého manžela. Jinak smlouva není platná. Mnoho lidí si myslí, že „když je to na jeho jméno, tak je to jeho“. To je nebezpečná iluze.
Chybné označení nemovitosti
Co je předmětem smlouvy? Byt? Parcela? Budova? A co je všechno součástí toho, co kupujete? Tady se dějí největší katastrofy. 28 % zamítnutých návrhů na vklad vlastnického práva je kvůli chybám v popisu nemovitosti. Nejčastěji: špatné parcelní číslo, chybějící katastrální území, nebo neoznačený podíl na společných částech budovy.
Když kupujete byt, musíte mít v smlouvě přesně uvedeno: číslo bytové jednotky, číslo parcely, katastrální území a podíl na pozemku i na společných částech budovy (schodiště, chodby, střecha). Pokud tam není napsáno, že kupujete i 1/10 podílu na schodišti, pak po prodeji zjistíte, že jste nekoupili schodiště - a nemůžete ho ani opravovat bez souhlasu ostatních. To je skutečná hrozba.
Ještě horší je, když k nemovitosti patří přístupová cesta, která je vlastněna někým jiným. V smlouvě to není zmíněno. A pak přijde někdo s traktorem a řekne: „Tady je moje pozemek, nejste tu vlastně.“ Nebo vás po roce někdo vyzve k platbě za „přístupovou komunikaci“. Všechno to se dá vyřešit - ale jen pokud to máte napsané v smlouvě před podpisem.
Kupní cena - čísla, slova a nesrovnalosti
Kupní cena musí být jasná. Ne „asi 3 miliony“, ne „okolo 2,8 milionu“, ne „kupní cena bude stanovena později“. To všechno je neplatné. A když je v smlouvě napsané „3 000 000 Kč“ a pak slovy „tři miliony pětset tisíc“, pak přednost má slovní vyjádření. To je zákon. A pokud se někdo rozhodne, že „tři miliony“ je v pořádku, ale v účetnictví je napsáno „2 990 000“, tak se můžete dostat do daňových problémů nebo dokonce do trestního řízení za podvod.
Ještě horší je, když není uvedeno, kdy se má cena zaplatit. „Zaplatí se při převodu“? To není dostatečně jasné. Musíte mít konkrétní datum, nebo podmínku, která se musí splnit (např. „po vyřízení úředního rozhodnutí o dělení parcely“). Pokud to není jasné, katastr smlouvu zamítne. A když se to pak projeví až po převodu, pak se musíte snažit o smluvní úpravu - a to už je záležitost soudů a vysokých nákladů.
Neprověřený právní a fyzický stav nemovitosti
Nikdy nekupujte nemovitost bez kontrolního výpisu z katastru. A nejen tak, že se podíváte na web. Požádejte o úřední výpis - ten ukazuje všechna zástavní práva, věcná břemena, exekuce, případné nároky na dědictví nebo soudní spory. Pokud výpis necháte být, můžete koupit nemovitost, která je zajištěná za 2 miliony, ale vy jste zaplatili 3 miliony. A pak se dozvíte, že bance náleží 1,5 milionu.
A co fyzický stav? Víte, že střecha má 30 let a praská? Víte, že v podlaze je vlhkost a plíseň? Pokud to není v smlouvě uvedeno jako „nemovitost předána ve stávajícím stavu“, pak nemůžete po prodeji vyžadovat slevu nebo náhradu. A pokud prodávající řekl: „Vše je v pořádku“, ale v smlouvě to není napsané, pak nemáte žádnou možnost stížnosti. Mnoho lidí si nechává nemovitost prohlédnout bytovým inspektorem - a pak to zapíše do smlouvy jako „nemovitost předána ve stavu, jak byl prohlédnut dne 15.1.2026“. To je jediný způsob, jak se chránit.
Předání nemovitosti - co je v ní, co není
Co vlastně kupujete? Byt? Nebo byt s kuchyňským nábytkem, s klimatizací, s výměníky vodovodních potrubí? Pokud to není v smlouvě uvedeno, pak je všechno, co je v bytě, vlastně ještě vlastnictvím prodávajícího. A on může v den předání všechno vytrhnout - včetně kuchyňských linků a klimatizace. To se stává. Často.
Je třeba v smlouvě jasně uvedeno: „Nemovitost bude předána vyklizená, bez vnitřního vybavení, s všemi pevnými přípojkami (voda, elektřina, plyn, internet) ve stávajícím stavu.“ A pak seznam všech pevných příslušenství, která zůstanou - např. „klimatizace v obývacím pokoji, výměník v koupelně, dveře do chodby“.
Nezapomeňte také na datum předání. Pokud je tam jen „po zaplacení“, pak se může stát, že prodávající „zapomene“ předat. A vy nemůžete vstoupit, protože smlouva neříká, kdy to má být. Musíte mít konkrétní datum - a pokud je možné, i čas. Např. „předání proběhne dne 10.3.2026 v 14:00 hodin“.
Jak se chránit? Krok za krokem
- Nechejte si smlouvu zkontrolovat advokátem před podpisem. Stojí okolo 3 500 Kč - ale může ušetřit 150 000 Kč a více.
- Požádejte o úřední výpis z katastru nemovitostí. Zkontrolujte všechny údaje: jména, parcelní čísla, podíly, zátěže.
- Nikdy nepodepisujte smlouvu, kde je kupní cena napsaná jen číslem nebo slovy. Musí být obě varianty - a musí se shodovat.
- Uveďte všechny předměty, které zůstanou v nemovitosti - včetně věcí, které považujete za „triviální“.
- Uveďte přesné datum a čas předání nemovitosti.
- Pokud je nemovitost ve společném jmění manželů, požádejte o souhlas druhého manžela - a ten přiložte ke smlouvě.
Největší chyba? Věřit, že „to všechno je jen formálnost“. Ne. Každá čárka, každé číslo, každé slovo v kupní smlouvě je právní základ celého převodu. A když se něco nepovede, nebudete mít nikoho, koho byste mohli obviňovat - jen sebe.
Co dělat, když už je smlouva podepsaná?
Pokud jste už podepsali a pak zjistíte chybu, nevzdávejte to. Nejprve se obrátit na advokáta. Některé chyby lze napravit doplňkovou smlouvou, pokud obě strany souhlasí. Ale pokud je chyba v identifikaci strany nebo v popisu nemovitosti, může být nutné smlouvu zrušit a znovu sepsat - což znamená náklady, čas a stres.
Nejlepší řešení? Nečekat, až se něco pokazí. Zkontrolujte to předem. Je to jediný způsob, jak si ušetřit roky boje a tisíce korun.