Klíčové body
- Byt je právně definovaná samostatná obytná část nemovitosti, která je zapsaná v katastru.
- Bytová jednotka je technický pojem, který slouží krozčlenění výměry a podílu na společných částech.
- Rozdíly se projeví při prodeji, převodu vlastnických práv a při výpočtu poplatků.
- V katastru najdete odlišné zápisy - byt má vlastní parcelní číslo, zatímco bytová jednotka je součástí jedné parcely.
- Znát rozdíl pomáhá předejít právním nedorozuměním a špatnému odhadu nákladů.
Co je vlastně byt?
Když se řekne byt samostatná obytná část nemovitosti, která má vlastní výměru, vstup, a je zapsaná v katastru nemovitostí, mluvíme o konkrétním právním objektu. Podle stavebního zákona zákona č. 183/2006 Sb., který upravuje výstavbu a vlastnické vztahy k nemovitostem může být byt ve vlastnickém, družstevním či nájemním režimu. Každý byt má svůj podíl na společných částech (schodiště, výtah, zahrada) a tento podíl je vyčíslen vprocentech.
Jak se definuje bytová jednotka?
Bytová jednotka technický termín používaný v katastru pro rozdělení výměry a podílu v rámci jedné parcely není samostatným právním subjektem. Je to spíše výpočetní jednotka, která slouží kurčení, kolik metrů čtverečních náleží jednotlivému bytu a kolik podílu na společných částech. V katastru se bytová jednotka objeví jako součást jedné parcely sčíslem „č.X/1“, kde „1“ označuje první bytovou jednotku vdané nemovitosti.
Právní rozdíly v praxi
Rozdíl mezi bytem a bytovou jednotkou je zásadní, když chcete prodávat, dědit nebo pronajímat. Byt můžete převést na jiné fyzické či právnické osoby, zapisovat změny do katastru nemovitostí úředního registru, kde jsou evidovány všechny nemovitosti a jejich podíly. Naopak bytová jednotka se mění jen při úpravě výměry nebo rozdělení/splétání bytových částí - katastr vtom případě aktualizuje jen podíl a výměrné údaje.
Dalším rozdílem je možnost vlastnictví. Vlastník byt má plné vlastnické právo (vlastnické právo=právo užívat a nakládat s věcí). U bytové jednotky mluvíme o podílu, který je součástí společného vlastnictví. To má dopad na poplatky spojené se služby v sídlišti - výše účtů se počítá zpodílu na společných částech.
Jak rozpoznat rozdíl v katastru?
- Otevřete katastrální úřad instituci, kde můžete vyhledat evidenci nemovitostí online nebo použijte veřejnou mapu katastru.
- Vyhledejte parcelu podle čísla pozemku. Pokud vidíte zapsané oddíly „č.X/1“, „č.X/2“ atd., jedná se o bytové jednotky vtéto parcele.
- Pro každý oddíl najdete hypoteční zátěž, vlastníka a výměru. Samostatný byt bude mít vlastní záznam sčíslem jednotky a odkazem na podíl.
- Vpřípadě společenství vlastníků právnickou osobu, která řídí společné části budovy se podíl vyjadřuje jako procentní sazba - ten se objeví vzápisu bytové jednotky.
Praktické dopady na každodenní život
Majitel bytu může samostatně rozhodovat o rekonstrukci, může pronajmout celý byt i podíl na společných částech. U bytové jednotky jsou však změny omezené - například úprava výměry vyžaduje souhlas všech vlastníků a zápis do katastru.
Další faktor je pojištění. Pojišťovna pojistí byt jako objekt svlastní hodnotou, zatímco pojišťovna může pojistit jen podíl na společných částech, pokud jde o bytovou jednotku.
Poplatky za služby (odpad, vodu, úklid) se často počítají podle podílu bytové jednotky. V praxi to znamená, že dva byty se stejnou výměrou mohou mít různý podíl, pokud mají různý podíl na společných částech (např. podkroví s větším střešním podílem).
Tabulka sporovnáním
| Vlastnost | Byt | Bytová jednotka |
|---|---|---|
| Právní status | Samostatný právní subjekt (vlastnické právo) | Část výměry a podílu vrámci jedné parcely |
| Zápis vkatastru | Vlastní pododdíl (č.X/1, č.X/2 …) | Součást hlavní parcely (č.X) |
| Možnost převodu | Volný převod na jinou osobu | Převod jen súpravou podílu |
| Poplatky za služby | Účtováno podle podílu bytové jednotky | Účtováno přímo podle výměry podílu |
| Pojištění | Pojištění celého bytu | Pojištění společných částí (podle podílu) |
Nejčastější chyby a jak se jim vyhnout
- Spoléhat se jen na popis vnájemní smlouvě a nezkontrolovat katastrální výpis - může se stát, že ve smlouvě je uveden „byt“, ale vkatastru je jen částbytové jednotky.
- Přeskočit kontrolu podílu na společných částech - při výpočtu poplatků za údržbu může dojít k nepřiměřenému zatížení.
- Nezohlednit rozdíly mezi vlastnickým a družstevním právem - vdružstevní bytové výstavbě je bytová jednotka často označována jako „členský podíl“, což má vliv na převoditelnost.
Co dělat, když potřebujete upřesnit údaje?
1. Požádejte o výpis zkatastru na katastrálním úřadu orgánu, který spravuje veřejný registr nemovitostí.
2. Pokud zjistíte nesrovnalost mezi smlouvou a katastrální evidencí, kontaktujte notáře právníka, který ověřuje a zapisuje právní úkony a nechte provést opravu.
3. V případě, že chcete změnit podíl (např. rozdělení bytu na dva samostatné byty), obraťte se na projektanta a získáte projekt rozdělení, který následně podáte kstavebnímu úřadu a katastru k zápisu.
Často kladené otázky
Co je podíl na společných částech?
Podíl na společných částech je procentuální část, kterou každý byt vlastní v rámci společných prostor (schodiště, výtah, zahrada). Vypočítává se zcelkové výměry pozemku a rozděluje se podle velikosti jednotlivých bytových jednotek.
Mohu si koupit jen bytovou jednotku?
Samotnou bytovou jednotku nekupujete - kupujete celý byt. Bytová jednotka je jen technický výpočet, který se zapisuje do katastru jako součást bytu.
Jaký je rozdíl mezi vlastnictvím bytu a družstevním bydlením?
Ve vlastnictví bytu máte plné vlastnické právo kbytu i k podílu na společných částech. V družstevním bydlení vlastníte členský podíl právo užívat konkrétní byt vdružstvu, ale samotná nemovitost patří družstvu.
Kde najdu oficiální informace o bytové jednotce?
Oficiální údaje najdete vkatastru nemovitostí, kde je každá bytová jednotka evidována pod jedním katastrálním číslem parcely. Přístup je možný přes veřejné online služby nebo na místním katastrálním úřadě.
Ovlivňuje rozdíl mezi bytem a bytovou jednotkou výši daně z nemovitosti?
Daň se počítá zcelkové hodnoty pozemku a výměry budovy. Protože bytová jednotka představuje jen část výměry, dopad na daň přichází skrze podíl na společných částech - čím vyšší podíl, tím vyšší daňová částka.
Závěrečné tipy
Než podepisujete smlouvu, pořiďte si výpis zkatastru a porovnejte ho snabídkou. Zjistěte, zda se vdokladu jedná o rozdíl mezi bytem a bytovou jednotkou - pokud ne, můžete předejít budoucím právním komplikacím. A pamatujte, že i malé procento podílu na společných částech může mít velký dopad na měsíční výdaje. Pokud něco nevyjasníte hned, obraťte se na odborníky: notáře, realitního makléře nebo právníka se zaměřením na nemovitosti.