Pronájem pokoje v bytě: Jak postupovat a zdanit v Česku 2025

Průměrný pokoj v Praze stojí dnes už 7 200 Kč měsíčně. To je o třetinu víc než před třemi lety, ale stále o 40 % levnější než celý jednopokojový byt. Pro mnoho lidí - studentů, nově příchozích, mladých profesionálů - je pronájem pokoje v bytě nejen způsob, jak ušetřit, ale i způsob, jak začít žít samostatně. Ale když začnete pronajímat pokoj, nejde jen o nalezení nájemce a předání klíče. Je tady právo, daň, smlouva a spolubydlení, které může být buď velkou výhodou, nebo velkým problémem.

Je to nájem nebo podnájem? To je první otázka

Nejdůležitější věc, kterou musíte znát je: jsou vlastníkem bytu nebo jen jeho nájemcem?

Pokud vlastníte byt, pak pronájem pokoje je standardní nájem. Platí pro vás občanský zákoník, konkrétně § 2235 a následující. Stačí smlouva, kterou s nájemcem podepíšete. Nic víc.

Ale pokud jste sami nájemcem bytu - třeba jste si byt pronajali od nějakého majitele - a chcete pronajmout jen jeden pokoj, pak jde o podnájem. A tady je rozdíl: Pokud bydlíte ve stejném bytě jako nájemce pokoje, stačí jen informovat majitele písemně. Nemusíte žádat jeho souhlas. Ale pokud bydlíte jinde a podnajímáte celý byt, pak potřebujete písemný souhlas majitele. Bez něj hrozí výměna.

Stačí vám tedy oznámit majiteli: „Pronajímám jeden pokoj, zůstávám tam s nájemcem, nájemné budu převádět jako dříve.“ A to je vše. Většina lidí to přehlíží. A pak se objeví problém.

Co musí obsahovat nájemní smlouva na pokoj?

Nájemní smlouva není jen formulář, který stáhnete z internetu. Je to vážný právní dokument. A 78 % sporů vzniká kvůli tomu, že smlouva je neúplná.

Minimálně musí obsahovat:

• Jméno, příjmení, rodné číslo a trvalé bydliště obou stran
• Přesný popis pokoje: „Pokoj č. 2, 14 m², vlevo od chodby, s oknem na dvůr“
• Doba trvání smlouvy: „Na dobu neurčitou“ nebo „od 1. 4. 2025 do 31. 3. 2026“
• Výše nájemného a způsob úhrady (převod, hotovost, čas platby)
• Částka vratné jistoty (nejvýše 2 měsíční nájemná) a podmínky jejího vrácení
• Seznam společných prostor, které nájemce může používat: kuchyně, koupelna, chodby, balkón
• Seznam vybavení: „Postel, šatník, psací stůl, židle, klimatizace“
• Pravidla pro užívání společných prostor: „Kuchyně se uklízí po každém použití“, „Výměna odpadu každé dva dny“
• Pravidla pro rozdělení nákladů na energie: „Elektřina podle spotřeby měřičů, voda a topení rovnoměrně“
• Způsob ukončení smlouvy: „Nejpozději 3 měsíce před ukončením“

Nezapomeňte na fotodokumentaci. Před přesunem nájemce udělejte fotografie všech místností, zejména koupelny, kuchyně a pokoje. Uložte je. Podepište spolu s nájemcem protokol o převzetí. To vám zabrání v případě sporu o škody nebo ztrátu kauce.

Co se stane, když se nájemce nezaplatí?

Nejčastější problém? Nájemce přestane platit. A když máte jen jednoho nájemce, pak je to vážný problém. Ale pokud máte více nájemců v jednom bytě, můžete použít společnou nájemní smlouvu.

Co to znamená? Všichni nájemci jsou společně a nesouvisle zodpovědní za celé nájemné. Pokud jeden nezaplatí, vy můžete požadovat platbu od druhého. A on může požadovat od prvního, aby mu vrátil peníze. To je výhoda. Zvyšuje to odpovědnost a snižuje riziko neplacení.

Pokud nájemce přestane platit a neodpovídá, můžete mu vyslat písemné upozornění. Pokud po 14 dnech stále nic, můžete podat žádost o výměnu k soudu. Ale to trvá měsíce. Lepší je mít v smlouvě uvedeno: „V případě nezaplacení nájemného po dobu dvou měsíců má pronajímatel právo ukončit smlouvu bez upozornění.“ To je legální.

Zdanění příjmů z pronájmu pokoje: jak to funguje v roce 2025?

Je to jedna z nejčastějších chyb. 62 % lidí, kteří pronajímají pokoj, nezdaní příjmy správně. A finanční úřad při kontrole uvalí pokutu průměrně 48 500 Kč.

Pro fyzické osoby je dnes (od 1. 1. 2023) možné použít zjednodušený daňový režim podle § 9 zákona o daních z příjmů. Stačí:

• Příjem z pronájmu pokoje je zdaněn jako příjem z nájmu
• Automaticky se odečte 30 % jako náklady - bez potřeby uchovávat faktury
• Nemusíte vést evidence výdajů
• Daňová sazba je 15 % z čistého příjmu (tj. 70 % z hrubého)

Co to znamená v praxi? Pokud vyděláte 7 000 Kč měsíčně, odečtete 30 % = 2 100 Kč. Zbývá 4 900 Kč. Daň je 15 % z toho = 735 Kč měsíčně. Celkem 8 820 Kč ročně. A nechcete vědět, kolik platíte za vodu, elektřinu, údržbu, opravy? To už neřešíte. 30 % je automaticky připisováno jako náklad.

Co když máte výdaje větší než 30 %? Například opravili jste koupelnu za 25 000 Kč? Pak byste měli použít účetní režim podle § 7. Ale to znamená vést účetnictví, evidovat výdaje, mít daňovou evidence. Pro většinu lidí to není nutné. Zjednodušený režim je pro 85 % pronajímatelů pokoje ideální.

Nezapomeňte: každý příjem z pronájmu musíte hlásit do daňového přiznání. Nezáleží na výši. I 1 000 Kč měsíčně. Pokud nehlásíte, a finanční úřad to zjistí, je to daňový podvod. A to je jiná hra.

Proč se lidé nechají zneužít - a jak se chránit

Na portálech jako SpokojenyNájemce.cz mají inzeráty na pokoj průměrné hodnocení 3,8 z 5. Proč ne 5? Protože 58 % negativních recenzí se týká konfliktů se spolubydlícími. A 31 % je kvůli nejasnému rozdělení nákladů.

Nejčastější chyby:

• Nezadefinováno, kdo čistí kuchyni
• Nájemce přinesl psa, i když to smlouva zakazovala
• Nájemce si přivedl přítele, který tam bydlí dva měsíce
• Nebyla vytvořena fotodokumentace - a teď se tvrdí, že škoda vznikla pod nájemcem
• Kauce nebyla vrácena, protože smlouva říkala „při bezchybném stavu“ - ale nikdo nevěděl, co to znamená

Chraňte se tímto:

• Vždycky dělejte fotky před přesunem
• Podepište protokol o převzetí
• Dejte nájemci kopii smlouvy
• Dejte mu seznam pravidel (např. „Nejste povoleni přivádět hosty na víkend“)
• Požadujte platbu přes bankovní převod - nikdy hotovost
• Nechte si kopii občanského průkazu nájemce

Nejlepší zkušenost? Uživatel z Brna, který pronajímal pokoj pět let. Všechno fungovalo, protože měli pravidla napsaná na tabuli v kuchyni: „Kdo vaří, ten čistí. Elektřina podle spotřeby. Výměna odpadu každé dva dny.“ A každý měsíc se sešli na čaj a řekli si, jak to jde.

Co se mění v roce 2025? A co budeme muset vědět?

Trh s pronájmem pokojů roste rychleji než trh s celými byty. V letech 2020-2023 se zvýšil o 28 %, zatímco celé byty jen o 12 %. Více lidí hledá levné bydlení. Více lidí chce být v městě, ale nemůže si dovolit celý byt.

Ministerstvo pro místní rozvoj připravuje změny. Od roku 2025 pravděpodobně budou platit nová pravidla pro podnájem. Možná bude nutné registrovat podnájem u obce. Možná budou mít nájemci větší ochranu. Možná budou mít větší nárok na informace.

Realitní kanceláře jako RE/MAX už dnes nabízejí službu „RoomShare“ - kompletní řešení: inzerát, smlouva, kontrola nájemce, daňová pomoc. To znamená, že trh se profesionalizuje. A to je dobré.

Pro vás to znamená: Nezůstaňte u šablon z internetu. Vytvořte si vlastní systém. Smlouvu, pravidla, fotodokumentaci. A zdaněte příjmy. Nejen proto, že to je zákon. Ale protože to je správně.

Co dělat, když jste nájemce?

A pokud jste ten, kdo hledá pokoj? Tady je klíčové:

• Nikdy nepodepište smlouvu bez přečtení
• Nezadávejte kauce, pokud není uvedena v smlouvě
• Zeptejte se: „Kdo platí za vodu, elektřinu, internet?“
• Podívejte se na měřiče - jestli jsou vůbec
• Zeptejte se: „Můžu přivádět hosty?“
• Podívejte se na stavy v koupelně a kuchyni - jestli není škoda
• Dejte si fotky před přesunem

Průměrně trvá hledání pokoje v Praze 23 dní. Nejste jediný, kdo hledá. Nebojte se klást otázky. A pokud se vám něco nezdá - jděte dál. Lepší je hledat ještě týden, než žít s nejistotou rok.