Prodat nemovitost v České republice zní jednoduše - najdeš kupujícího, podepíšeš smlouvu a peníze přijdou. Ale skutečnost je jiná. Pokud nevíte, co musíte udělat podle zákona, může vás to stát až 500 000 Kč pokuty, zdržení prodeje o měsíce nebo dokonce zneplatnění celé transakce. Nejde jen o papíry - jde o to, abyste neztratili peníze, čas a klid. A to všechno jde vyřešit, pokud víte, co je povinností a co ne.
Povinnost mít průkaz energetické náročnosti (PENB)
Bez PENB se prodej nemovitosti neobejde. Je to zákon, a ne doporučení. Pokud prodáváte byt nebo dům, musíte kupujícímu předat aktuální průkaz energetické náročnosti při podepsání kupní smlouvy. PENB je dokument, který říká, kolik energie spotřebuje budova na vytápění, chlazení, vodu a osvětlení. Vydávají ho jen autorizovaní technici - nezaměstnání, nebo soused s kalkulačkou.
Co se stane, když ho nemáte? Pokuta. Podle stavebního zákona může být až 100 000 Kč pro fyzickou osobu, 200 000 Kč pro právnickou. V praxi to ale neznamená, že všichni dostanou maximální pokutu. Někdo si jí nechá vyměřit po prodeji, jiný ji dostane hned, když se zjistí, že PENB nebyl předložen. Nejčastější chyba? Lidé si ho nechají vydat až po tom, co se kupující zlobí. A to trvá 5-7 dní. Výsledek? Prodej se zdrží o tři týdny. A vy zaplatíte pokutu.
Tip: Nečekejte na poslední chvíli. Pokud si nemovitost prodejete v březnu, nechte PENB vydat v lednu. Stojí 1 500-3 000 Kč podle velikosti bytu. Většina realitních kanceláří vám ho objedná za pár kliků. Nezapomeňte: PENB platí 10 let, ale jen pokud nebyla budova rekonstruována. Pokud jste vyměnili okna nebo vytápění, musíte ho znovu vydat.
Dokumentace skutečného provedení stavby
Tady začíná zápletky. V minulosti bylo jasné: prodáváte dům? Musíte předat plány, výkresy, technické zprávy - všechno, co se týká stavby. Nový stavební zákon, který vstoupil v platnost 1. ledna 2024, to přímo nevyžaduje. Ale to neznamená, že můžete nic nedat.
Podle Občanského zákoníku (§2087) máte povinnost předat kupujícímu všechny doklady, které se k nemovitosti vztahují. To znamená: pokud máte plány, předáte je. Pokud nemáte, musíte je nechat zhotovit. A to je důležité. Mnoho starších domů má dokumentaci z roku 1970, která neodpovídá skutečnosti. Přidali jste přístavbu? Vyměnili jste střechu? Pokud to není v dokumentech, může to být pro kupujícího riziko.
Co se stane, když dokumentaci nemáte? Pokuta až 500 000 Kč. Ano, čteme správně. To je maximální pokuta podle §114 odst. 1 písm. a) stavebního zákona. Ale i když se pokuta nevyměří, může vás kupující soudit o náhradu škody. Například pokud se zjistí, že stěna není nosná, jak je v plánech, a musí být opravena za 300 000 Kč - vy to budete muset zaplatit.
Co dělat? Pokud nemáte dokumentaci, objednejte pasport stavby. Je to zjednodušená verze, kterou vydává projektant nebo stavební úřad. Stojí 5 000-20 000 Kč, ale trvá to 2-4 týdny. Nejčastější chyba? Lidé si myslí, že „měl jsem plány, ale někde zahodil“. Nebo „to je starý dům, kdo to chce?“. To není argument. To je riziko.
Prokázání zdroje peněz (AML povinnosti)
Nejde jen o to, že prodáváte. Jde o to, odkud přišly peníze, kterými jste nemovitost koupili. Pokud jste ji koupili před pěti lety a zaplatili ji z úspor, je to jednoduché. Pokud jste ji koupili za peníze z kryptoměn, od příbuzného v zahraničí nebo z neznámého zdroje - máte problém.
Podle zákona o boji proti odkládání výnosů z trestné činnosti (Zákon č. 253/2008 Sb.) musíte dokázat, odkud jste peníze na nemovitost dostali. To zjišťují notáři, banky a realitní kanceláře. Pokud jste politicky exponovaná osoba (např. úředník, poslanec, ředitel veřejné firmy), musíte prokázat zdroj všeho svého majetku.
Co se stane, když to neuděláte? Banka odmítne převést kupní cenu. Notář odmítne smlouvu podepsat. Transakce se zastaví. A pokud se zjistí, že jste to schválně neudělali, může být transakce označena jako podezřelá a nahlášena na Finanční analytický úřad. To může vést k vyšetřování, blokování účtů, až k trestnímu stíhání.
Co potřebujete? Bankovní výpisy z období, kdy jste nemovitost kupovali. Kupní smlouvu. Pokud jste dostali peníze od rodičů, dopis o daru. Pokud jste prodali jinou nemovitost, smlouvu o prodeji. Až 35 % prodávajících to podceňuje. Výsledek? Průměrné zpoždění prodeje o 14 dní. A to jen kvůli tomu, že někdo nevěděl, že se musí předložit výpisy z roku 2020.
Předkupní právo - co je to a proč to zůstává důležité
Předkupní právo neznamená, že někdo může přijít a říct: „Chci to koupit za polovinu ceny.“ To je mýtus. Předkupní právo má jen určití lidé - například spoluvlastníci nemovitosti nebo sousedé, kteří vlastní sousední pozemek. A to jen v určitých případech.
Od 1. července 2020 se předkupní právo výrazně omezilo. U bytů v bytových domech už neplatí. Ale pokud prodáváte dům bez pozemku, nebo pozemek bez domu, může ho mít někdo jiný. Pokud máte byt v domě s 6 byty a prodáváte svůj, nemá nikdo předkupní právo. Ale pokud prodáváte dům, který je vlastněn společně s jinými, musíte nejprve nabídnout ostatním spoluvlastníkům.
Co se stane, když to přehlédnete? Kupující může soudně požadovat zneplatnění prodeje. Ano, i když už jste peníze dostali a přestěhovali se. Soudní řízení může trvat až 24 měsíců. A vy musíte vrátit peníze, plus náklady, plus ztrátu času. V praxi to znamená, že 28 % všech právních sporů o prodej nemovitosti v roce 2023 bylo způsobeno právě nerespektováním předkupního práva.
Tip: Pokud nejste si jisti, zda má někdo předkupní právo, nechte si to zkontrolovat notářem. To stojí 500-1 000 Kč, ale vyhne se vám nákladnému soudnímu sporu.
Daň z příjmu z prodeje nemovitosti
Nemovitost jste měli 7 let? Pak nemusíte platit daň. Měli jste ji 4 roky? Pak ano. Podle zákona o dani z příjmů (Zákon č. 586/1992 Sb.) se daň platí, pokud jste nemovitost vlastnili méně než 5 let. Pokud jste ji získali mezi lety 2021 a 2023, platí zkrácená lhůta - jen 2 roky.
Daň se počítá z rozdílu mezi cenou, za kterou jste ji koupili, a cenou, za kterou jste ji prodali. Například: koupili jste byt za 1 500 000 Kč, prodali jste ho za 2 200 000 Kč. Rozdíl je 700 000 Kč. Daň je 15 % z toho - tedy 105 000 Kč.
Daň se neplatí přímo do úřadu. Notář ji při podepisování smlouvy zkontroluje. Pokud nebudete mít doklady o pořizovací ceně (kupní smlouva, platby, převodní list), může vám notář předpokládat, že jste ji koupili za nulu. A to znamená, že daň bude z celé prodejní ceny. To může být 330 000 Kč místo 105 000 Kč.
Tip: Uložte všechny smlouvy, platby, doklady o nákladech na rekonstrukci. I když to zní jako příliš mnoho papírů, je to jen jedna smlouva a několik bankovních potvrzení. Bez nich vás to může stát desítky tisíc korun.
Potvrzení o bezdlužnosti
Pokud prodáváte byt, musíte předložit potvrzení od správce domu, že jste vyrovnali všechny náklady. To znamená: nájemné, poplatky za údržbu, rekonstrukce, vodné, odpad, elektřinu - všechno. Pokud máte nějaký dluh, správce to v potvrzení napíše. A potom to převezme nový vlastník.
Co se stane, když to neuděláte? Nový vlastník může požadovat náhradu škody. Například: jste měli dluh 15 000 Kč za údržbu. Nový vlastník to zjistí a požádá o vrácení peněz. A nejen to - pokud je dluh způsobený neoprávněnými náklady (např. výměna klimatizace bez souhlasu), může vás soudit i za škodu.
Tip: Požádejte o potvrzení o bezdlužnosti nejméně 14 dní před podepsáním smlouvy. Některé správy to zpracovávají jen jednou týdně. A nezapomeňte: i pokud jste si mysleli, že „to všechno zaplatil předchozí vlastník“, musíte mít potvrzení. Bez něj se smlouva neuzavře.
Co se děje v roce 2025 a dál?
Legislativa se nezastaví. Od 1. ledna 2025 se rozšiřuje povinnost mít PENB i na prodej podílů na nemovitosti. Například: prodáváte 1/3 bytu? Musíte mít PENB. To je nové. Dříve to nebylo potřeba.
Dále je připravována novela stavebního zákona, která má jasněji definovat, co je „dokumentace skutečného provedení stavby“. Cílem je předejít rozporuplným interpretacím, které dnes způsobují většinu sporů.
Česká bankovní asociace předpovídá, že tyto změny zvýší dobu přípravy prodeje o 5-7 dní. Ale zároveň sníží počet soudních sporů o 15-20 % v následujících dvou letech. To znamená: víc práce na začátku, ale méně bojů na konci.
Co dělat teď?
Nechte si připravit seznam všech povinností:
- Získejte PENB - nejpozději 3 týdny před prodejem
- Shromážděte dokumentaci stavby - nebo si objednejte pasport stavby
- Připravte bankovní výpisy a doklady o zdroji peněz
- Zkontrolujte, zda má někdo předkupní právo
- Zjistěte, zda jste měli nemovitost déle než 5 let (nebo 2 roky)
- Získejte potvrzení o bezdlužnosti od správce domu
Proces trvá průměrně 17 pracovních dní. To je nejvíc času, který potřebujete. Ale pokud to uděláte správně, prodej proběhne rychle, bez překážek, bez pokut a bez soudů. A to je to, co opravdu stojí za to.
Musím mít PENB i při prodeji pozemku bez domu?
Ne. Průkaz energetické náročnosti (PENB) se vyžaduje jen pro budovy - tedy pro domy, byty, garáže nebo jiné stavby. Pokud prodáváte pouze pozemek bez jakékoliv stavby, PENB nepotřebujete. Ale pokud na pozemku stojí i malá chatka nebo garáž, která je trvale připojená k vodě, elektřině nebo kanalizaci, pak už se jedná o budovu a PENB je povinný.
Co když nemám žádnou stavební dokumentaci? Můžu prodat nemovitost bez ní?
Můžete, ale s velkým rizikem. Pokud nemáte dokumentaci, musíte kupujícímu předložit zjednodušený pasport stavby. Ten vydá projektant nebo stavební úřad. Pokud ho necháte vypracovat, může vás to stát 5 000-20 000 Kč. Pokud dokumentaci úplně nezískáte, může vás kupující po prodeji soudit o náhradu škody, pokud se zjistí, že stavba není bezpečná nebo neodpovídá skutečnosti. Pokuta může být až 500 000 Kč.
Může mi realitní makléř zaručit, že všechno bude v pořádku?
Makléř vám může pomoci s přípravou dokumentů, ale nezodpovídá za jejich správnost. Pokud vám makléř řekne: „Nebudeš mít problém s PENB, já ti to vyřídím“, nevěřte tomu slepě. Zodpovědnost za to, že máte všechny dokumenty, máte vy jako prodávající. Pokud se něco pokazí, budete to řešit sami. Makléř je jen pomocník - ne zástupce vašich právních povinností.
Může mi notář odmítnout podepsat kupní smlouvu?
Ano, a to i když jste s kupujícím domluveni. Notář je povinen zkontrolovat, zda jsou splněny všechny právní povinnosti - předkupní právo, PENB, daňové závazky, AML požadavky. Pokud něco chybí, odmítne smlouvu podepsat. To není jeho osobní rozhodnutí - je to jeho povinnost podle zákona. Pokud vám notář řekne, že smlouvu neuzavře, nejde o „náhodný problém“. Jde o vážný nedostatek v dokumentaci.
Co když jsem nemovitost zdědil? Musím plnit stejné povinnosti?
Ano. Povinnosti prodávajícího nezávisí na tom, jak jste nemovitost získali. Pokud jste ji zdědili, musíte mít PENB, dokumentaci stavby, potvrzení o bezdlužnosti a prokázat zdroj peněz, kterými jste nemovitost získali. Pokud jste ji zdědili od rodiče, který ji koupil před 10 lety, stačí předložit jeho kupní smlouvu jako doklad pořizovací ceny. Pokud jste ji zdědili od někoho, kdo ji neměl vlastní dokumentaci, musíte ji nechat vypracovat. Zdědění neznamená výjimku.