Když hledáte byt, nezaměřujte se jen na plochu, počet místností nebo výhled. Největší vliv na cenu a kvalitu vašeho budoucího bydlení má něco, co nevidíte při prvním návštěvě: zeleň. A ne jen nějaká zeleň - ale kvalitní, dobře udržovaná, přístupná veřejná zeleně. V Česku se to stává jedním z nejdůležitějších faktorů při výběru lokality - a to nejen pro rodiny, ale i pro samotáře, seniora i investory.
Zeleň není jen krásná, ale i peníze v zemi
Studie z roku 2022, která analyzovala ceny bytů v Praze, Brně a dalších městech, ukázala jednoznačnou skutečnost: byty v okolí kvalitních zelených ploch stojí až o 34 % více než ty stejně velké, ale v betonové pustině. To není náhoda. Když se podíváte na obytný soubor Zelené údolí v Praze 4, který sousedí s Krčským lesem, byty koupené v roce 2005 za 30 000 Kč/m² se dnes prodávají za přes 117 000 Kč/m². To je růst o 290 % - tedy ročně přes 14,5 %. V lokalitách bez zeleně se ceny zvyšovaly jen o 12 % za stejnou dobu.Proč to tak je? Protože lidé platí za pohodlí. Za možnost vyjít z domu a okamžitě být mezi stromy. Za klid, který nesmírně snižuje stres. Za to, že vaše děti mohou hrát na trávě, ne na parkovišti. A to všechno má svou cenu - a ta se kapitalizuje do ceny nemovitosti.
Co je „kvalitní“ zeleň? Ne každý trávník je stejný
Ne každá zeleň je stejně hodnotná. Malé dětské hřiště v rohu bytového bloku nebo řada stromů podél silnice nejsou to samé jako rozsáhlý park, lesní pás nebo polyfunkční prostranství s lavičkami, stínem, chodníky a kvalitními výsadbami.Podle výzkumu z roku 2022 stačí, aby lokalita měla alespoň 3-5 % celkové rozlohy v podobě kvalitních veřejných prostorů, aby se ceny bytů výrazně zvedly. To zní málo - ale ve skutečnosti to znamená například 1 500 m² zeleně na 30 000 m² plochy, což je přibližně velikost dvou fotbalových hřišť. A to je dost na to, aby se cítila přítomnost přírody.
Co tedy dělá zeleně kvalitní? Nejen její rozloha, ale i:
- Vysoké stromy - staré, vzrostlé stromy (např. lípy, buky, duby) poskytují stín, čistí vzduch a odolávají suchu. Mladé výsadby zatím ne.
- Udržované plochy - trávníky, keře a květiny, které nejsou zapomenuté a nezakryté odpadkem.
- Přístupnost - zeleň musí být snadno dosažitelná pěšky, ne jen vzdálená 500 metrů za silnicí.
- Doplňkové prvky - lavičky, osvětlení, umělecké díla, vodní prvky. Ty zvyšují pohodlí a zvětšují hodnotu.
Naopak: zelené plochy na orné půdě, nebo jen „zelené“ betonové plochy s pár keříky, nemají žádný významný dopad na ceny.
Brno, Ostrava, Karviná - zeleň mění celé regiony
Nemusíte být v Praze, aby zeleň měnila ceny bytů. V Brně jsou byty v okolí lesních pásů, jako je například v okolí Štýrského lesa nebo v Žabovřeskách, v průměru o 25 % dražší než byty v centru bez zeleně. V Ostravě se ceny zvyšují nejrychleji v lokalitách, které mají přístup k parkům jako je Slezsko-ostrovský park nebo výhled na řeku Ostravici.A co ty „slabé“ okresy? Karviná, která před pěti lety měla ceny bytů kolem 15 000 Kč/m², dnes dosahuje 40 000 Kč/m². Tachov, Bruntál, Jihlava - všechny tyto místa zaznamenaly výrazný růst. Proč? Ne proto, že tam někdo postavil novou dálnici. Ale proto, že lidé přestali chtít žít jen v centru. Chtějí klid, čistý vzduch, možnost vyjít do přírody - a to je možné i z města s 50 000 obyvateli, pokud tam je kvalitní zeleň.
Co říkají lidé, kteří už přestěhovali?
Na fórech jako reality.cz nebo sreality.cz se lidé stále častěji vyjadřují o zeleni jako o hlavním důvodu pro výběr bytu. Uživatel „PrahaZeleň“ na Redditu napsal: „Přestěhoval jsem se z pražského centra do Krč. Cesta do práce je o 15 minut delší, ale kvalita života se zvýšila o 100 %. Každý večer jdu do lesa. To nemůžete koupit.“Na druhé straně: „Mama2děti“ na bydleni.cz popisuje svůj nový byt v Praze 9: „Máme moderní kuchyni, velký byt, ale žádná zeleň. Jen beton, parkoviště a zvuk aut. Cítíme se jako v kleci.“
Průzkum společnosti CEMAP z roku 2022 potvrzuje: 78 % lidí považuje kvalitní zeleň za rozhodující faktor při výběru bydliště. A 65 % nájemníků by bylo ochotno zaplatit až o 15 % více za byt v lokalitě s dobrou zelení.
Co se děje v městech? Plánování se mění
Města už neignorují zeleň jako „příjemný bonus“. Praha v roce 2023 přijala novou strategii, která vyžaduje, aby nové bytové čtvrtě měly alespoň 5 % veřejné zeleně. Benešov vydal v červnu 2023 „Generál zeleně“ - dokument, který plánuje vývoj zeleně na následujících 20 let. Tento dokument vznikal 18 měsíců, zapojily se ekologové, urbanisté, architekti - a to proto, že zeleň není jen květiny, ale infrastruktura.Pro investory je to důležité: pokud stavíte novou lokalitu, nezapomeňte na to, že minimální 3-5 % zeleně není jen „dobrý nápad“. Je to základ pro trvalou hodnotu nemovitosti. Bez ní budete prodávat za cenu betonu. S ní - za cenu kvality života.
Co může špatně skončit? Rizika, která lidé přehlížejí
Zeleň není vždycky jen výhoda. Pokud není správně udržována, může se stát problémem. Staré stromy, které nemají dost kořenového prostoru kvůli podzemním sítím, mohou zemřít. Mladé výsadby, které nejsou zavlažovány, se nevyvinou. A zelené plochy, které se neudržují, se rychle promění v odpadní místa.Podle analýzy z roku 2023 je jedním z největších rizik pro trvalou hodnotu nemovitostí právě nedostatečná údržba. Když se stromy v parku začnou hynout, když se tráva zahustí a začne to vypadat opuštěně, lidé přestanou přicházet. A když přestanou přicházet - přestanou platit za byty v této lokalitě.
Ještě jedna věc: zelené fasády a střechy. Ty se stávají trendy - a mají potenciál zvýšit hodnotu bytu až o 7 %. Ale jen pokud jsou správně navržené a udržované. Některé „zelené fasády“ jsou jen dekorativní a v praxi nepracují. Takže se ptáte: „Je to hodnota?“ Otázka zní: „Je to skutečná zeleň, ne jen reklama?“
Co dělat, když hledáte byt?
Tady je jednoduchý postup, který vám pomůže vybrat lokality s budoucí hodnotou:- Podívejte se na mapu - použijte Google Maps nebo mapy.cz a najděte, jaké parky, lesy nebo zelené pásy jsou v okolí. Nebojte se jít i 500-800 metrů od bytu - pokud je tam kvalitní zeleň, je to stále výhoda.
- Navštivte lokalitu v různých časech - ráno, večer, o víkendu. Je tam lidí? Je tam klid? Nebo je to jen přepálená plocha s pár stromy?
- Podívejte se na údržbu - jsou trávníky stříhány? Jsou stromy zdravé? Je tam odpad? Pokud ne, zeleně se rychle ztratí.
- Zeptejte se na ceny - porovnejte ceny bytů v lokalitě s a bez zeleně. Pokud je rozdíl větší než 20 %, je to signál.
- Podívejte se na plány města - zda se plánuje rozšíření zeleně. Pokud ano - to je dobrý znak.
Bude to pokračovat?
Ano. Podle prognóz CEMAPu bude v následujících pěti letech růst cen bytů v lokalitách s kvalitní zelení pokračovat tempem 6-8 % ročně. V lokalitách bez ní se očekává jen 3-4 %. Proč? Protože životní styl se mění. Lidé nechtějí jen čtyři stěny. Chtějí vzduch, světlo, klid, přírodu. A to se nedá vytvořit výstavbou. Musí se plánovat - a to včas.Nezapomeňte: když kupujete byt, kupujete i budoucnost. A budoucnost patří místům, kde je zeleň - ne jen jako doplněk, ale jako základ.