Když hledáte nový dům nebo pozemek, nejde jen o počet pokojů, balkón nebo cenu. V České republice je jedna věc, kterou 68 % lidí ignoruje - až dokud nezačne voda přicházet skrz dveře. Povodňové mapy nejsou jen technický dokument od úřadu. Jsou to vážné informace, které mohou zachránit vaše úspory, zdraví a klid. Pokud nevíte, co tyto mapy skutečně znamenají, můžete si koupit nemovitost, která bude za pět let neprodávatelná - nebo vůbec nebezpečná k bydlení.
Co vlastně povodňové mapy ukazují?
Povodňové mapy nejsou jedna mapa. Jsou tři. Každá říká něco jiného. První - mapa povodňového nebezpečí - ukazuje, kde voda může tect. Neříká, co se stane s domem, jen kde se voda objeví. A to pro tři scénáře: 5letá povodeň (Q5), 100letá (Q100) a extrémní 500letá (Q500). To znamená, že v oblasti s označením Q100 se v průměru jednou za sto let voda dostane až k vašim dveřím. Neznamená to, že se to stane právě teď. Ale znamená to, že to může.
Druhá mapa - povodňové ohrožení - už říká, co se stane, když voda přijde. Kde budou zničené silnice, kde zanikne zemědělská půda, kde se zhroutí základy domu. Třetí - povodňové riziko - spojuje obě předchozí. Ukazuje, jak velká je šance, že se vám něco stane, a jak velké budou následky. To je to, co potřebujete vědět, když kupujete nemovitost.
Mapy jsou digitální, přesné na metry, a jsou zdarma na webu Povodňového informačního systému. Stačí zadat adresu - a uvidíte, jestli váš pozemek spadá do zóny Q100 nebo Q500. Ale tady je háček: tyto mapy neříkají, jestli vaše domácnost bude pojištěná. A neříkají, jestli se vám to stane v příštích 10 letech. Říkají jen: „Tady může být voda.“
Proč se riziko záplav liší mezi státními mapami a pojišťovnami?
Když jste koupili dům v zóně 2 podle České asociace pojišťoven (ČAP), a před rokem vám voda zničila podlahu, pojišťovna vám odmítla plnění? To se stává často. Proč? Protože ČAP používá jiný systém. Jejich mapy nejsou založené na hydrologických modelech, ale na historických plněních. Výsledek: zóna 2 u ČAP může být zóna 4 u státu. A naopak.
ČAP má jen čtyři zóny: od zanedbatelného rizika po vysoké. To je jednoduché - ale neúplné. Státní systém má desítky podtypů, různé hloubky vody, rychlost proudění, typ terénu. Pro pojišťovnu je jednoduchost důležitá - pro vás je důležitá přesnost. Pokud kupujete dům na okraji města, kde nikdy nebyla povodeň, ale pod zemí je starý kanál, státní mapa to ukáže. ČAP ne.
Podle dat Ministerstva životního prostředí z roku 2022 je v 15 % případů rozdíl mezi těmito dvěma systémy větší než jedna zóna. A to v oblastech, kde se záplavy odehrávaly před rokem 2002 - když ještě nebyly žádné mapy. Takže pokud vidíte „zóna 1“ u ČAP, ale na státní mapě je „Q100“, nevěřte ČAP. Věřte mapě, kterou vydal stát.
Co dělat, když je vaše lokality v záplavové zóně?
Není to konec. Není to trest. Je to informace. Pokud je vaše nemovitost v zóně Q100, můžete ji stále koupit - ale musíte vědět, co to znamená.
- Pojištění: Standardní majetkové pojištění nekryje povodně. Musíte si přidat rozšířené pojištění proti povodni. To stojí o 20-40 % více, ale je to jediná ochrana.
- Stavba: Pokud stavíte nový dům, základy musí být alespoň o 30 cm nad nejvyšší hladinou Q500. To není doporučení - je to zákon. Podle zákona č. 254/2001 Sb. je povinné dodržovat výškové limity.
- Rekonstrukce: Pokud máte dům z roku 1980 v Q100 a chcete ho přestavět, musíte zkontrolovat, jestli se stále vztahuje starý projekt. Nové předpisy vyžadují, aby všechny nové úpravy splňovaly aktuální povodňové normy.
- Prodej: Pokud chcete dům prodat, musíte předložit povodňovou mapu jako součást nabídky. Pokud to neuděláte, kupující vám může podat žalobu za podvod.
Na fóru Nemovitosti.cz uživatel „Petr_78“ napsal: „Koupil jsem dům v zóně 2. Před rokem jsem měl záplavu. Pojišťovna mi odmítla platit - protože jsem neměl rozšířené pojištění.“ Tady je klíč: mapa vám říká riziko. Nezaručuje ochranu. Ochrana je jen ve vašem pojištění.
Proč realitní makléři radí povodňové mapy?
Na LinkedInu realitní makléř David Novák z Jablonce napsal: „Od používání povodňových map mám o 30 % méně ztracených klientů.“ Proč? Protože lidé, kteří nevědí, že mají riziko, jsou překvapení, když se voda objeví. A pak se zlobí - na makléře, na stát, na pojišťovnu. Když ale makléř před prodejem ukáže mapu, klient si řekne: „Tady je voda. Já to vím. Chci to stejně.“
Největší problém je nesprávná interpretace. Ministerstvo životního prostředí říká, že v 23 % případů kupující a makléři nepochopili, co znamenají barvy na mapě. Zelená není „bezpečná“. Modrá není „bezpečná“. Každá barva znamená jiný scénář. Pokud vidíte červenou oblast s nápisem „Q500“, neznamená to, že se to stane každý rok. Znamená to, že pokud se to stane, bude to katastrofa.
Ministerstvo nabízí bezplatný online kurz „Povodňové mapy pro každého“. Trvá 4 hodiny. Naučí vás, jak číst barvy, jak rozlišit Q5 od Q100, jak najít svůj dům na mapě. Většina lidí, kteří ho absolvují, pak říkají: „Nikdy jsem si to neuvědomil. Teď vím, co jsem koupil.“
Jak se změní povodňové mapy do roku 2025?
Do konce roku 2025 se mapy změní. Ministerstvo životního prostředí spustí novou verzi Povodňového informačního systému, která bude aktualizovat data každých 15 minut - z reálného času. Když prší v Liberci, systém už ví, kde se voda hromadí. Až do roku 2025 se přidají i prediktivní modely na základě umělé inteligence. Ty budou předpovídat riziko záplav s přesností 85-90 % - nejen podle historie, ale podle počasí, terénu, odpadních vod a dokonce i podle toho, kolik betonu je v okolí.
Evropská komise investuje 25 milionů EUR do celé Evropy. Česko může získat až 1,8 milionu EUR. To znamená, že budou nové senzory, nové algoritmy, nová data. Ale to všechno nezmění jednu věc: riziko záplav se zvyšuje. Klimatické změny znamenají, že Q100 se stává Q50. A Q500 se stává Q200. To, co bylo „extrémní“ před 10 lety, je dnes „průměrné“.
Podle odhadů je v ČR 12,3 % území v záplavových oblastech - to je sedmý nejvyšší podíl v EU. A většina z těchto oblastí je už zastavěná. To znamená: v budoucnu bude voda přicházet tam, kde dnes nikdo nečeká.
Kdo by měl povodňové mapy používat?
Nejen ti, co kupují dům na břehu řeky. I ti, co kupují byt v paneláku v městě. V Praze, Brně, Ostravě i v Jablonci nad Nisou - kde jsem žil - se v posledních letech záplavy objevovaly i v místech, kde ještě před 15 lety nikdo nečekal. Když se zatopí silnice, voda se šíří i do domů. Když se zatopí kanalizace, voda vychází z odpadních kanálů.
Nejčastější chyba: lidé si myslí, že „když jsem tu byl 10 let a nikdy nebyla povodeň, tak to nejde“. To je jako říct: „Když jsem nikdy neměl autoúraz, tak nebudu mít.“ Povodně nejsou o minulosti. Jsou o pravděpodobnosti. A ta se mění.
Pokud plánujete:
- koupit pozemek
- stavět dům
- rekonstruovat byt
- zakoupit pojištění
- prodávat nemovitost
- pak je povodňová mapa nejzákladnější kontrolní seznam, který máte. Nezapomeňte: největší riziko není voda. Je to nevědomost.
Co dělat hned teď?
Než se rozhodnete pro jakoukoli nemovitost:
- Přejděte na www.pis.vuv.cz (Povodňový informační systém).
- Zadejte adresu nemovitosti - ne obec, ne ulici, ale přesnou adresu.
- Podívejte se na všechny tři mapy: nebezpečí, ohrožení, riziko.
- Ujistěte se, že víte, co znamená Q5, Q20, Q100, Q500.
- Porovnejte s mapou ČAP - pokud je rozdíl, věřte státní mapě.
- Zavolejte na Informační centrum PIS (8:00-16:00 všední dny) - konzultace je zdarma.
- Požádejte makléře o potvrzení, že vám mapu ukázal a vysvětlil.
Nezaměňujte riziko za záruku. Nezaměňujte mapu za pojištění. A nezaměňujte „to tu nikdy nebylo“ za „to tu nikdy nebude“.