Investice do pozemků a výstavby v České republice v roce 2025 není jen o koupi kusu země. Je to o tom, jak správně vybrat, kdy koupit a jak přeměnit nevyužitý pozemek na stabilní, dlouhodobý zdroj příjmu. Mnoho lidí si myslí, že to potřebuje miliony - ale to není pravda. Stačí správná informace, trpělivost a schopnost vyčkat. Více než 80 % úspěšných investic do pozemků v ČR vzniklo z malých, dobře zvolených kousků půdy, které nikdo jiný neviděl jako příležitost.
Co vlastně stojí za investicí do pozemku?
Investice do pozemku není jako koupě bytu. Nezískáte okamžitý příjem z pronájmu. Nezískáte domov, do kterého se můžete přestěhovat. Získáte možnost - možnost postavit, možnost prodat, možnost čekat. A právě ta možnost je ta, která může přinést 50 % návratnost za pět let, nebo se zhroutit, když zjistíte, že na pozemku nesmíte stavět vůbec.
Podle Českého statistického úřadu je průměrná cena stavebního pozemku v ČR 1 250 000 Kč za hektar. Ale to je jen průměr. V Praze za hektar zaplatíte přes 4,8 milionu Kč. Na Moravě to bude kolem 750 000 Kč. Kde je tedy skutečná hodnota? V tom, kde je pozemek a co vám územní plán dovolí.
Čtyři typy pozemků, které stojí za zvážení
Nechte se odradit tím, že „pozemek“ je všechno stejné. Jsou to čtyři zcela odlišné světy.
- Stavební pozemky - ty nejčastější. Hledáte je v okruhu 15 km od měst s růstem populace nad 2 % ročně. Brno, Ostrava, Plzeň, České Budějovice - tyto lokality rostou. V roce 2025 se ceny těchto pozemků zvyšují o 8-12 % ročně. Uživatel „PozemkovyInvestor“ z Brna koupil pozemek za 850 000 Kč v roce 2020. Po získání stavebního povolení a připojení sítí ho prodal za 1 650 000 Kč. To je 94 % zisk za 4 roky.
- Rekreační pozemky - u jezer, hor, v turistických oblastech. Ty mají stabilní růst 6-8 % ročně. V Lipně, kde je velký zájem, to dokonce dosahuje 12 %. Ale pozor: nejde o kousek lesa u rybníka. Musí to být pozemek s možností výstavby - a to nejen „na dům“, ale i na rekreační zařízení. Pokud je pozemek v ochranném pásmu, hodnota klesne o 60 %.
- Zemědělská půda - nejlevnější vstup. 150 000-300 000 Kč za hektar. Ale tady je klíčové: nemůžete na ní stavět. Můžete ji držet, čekat, a pak ji přeměnit na stavební pozemek, pokud se změní územní plán. Některé dotace pro ekologické zemědělství mohou zvýšit její hodnotu. Ale pokud nevíte, jak funguje zákon o přeměně půdy, můžete ztratit peníze.
- Brownfieldy - opuštěné továrny, sklady, průmyslové areály. Tady je výnos potenciálně nejvyšší - 30-50 % po sanaci. Ale náklady na vyčištění půdy mohou být 500 000 až 2 miliony Kč za hektar. V roce 2025 stát zavádí nové dotace, které pokrývají až 40 % těchto nákladů. To je příležitost - ale jen pro ty, kdo znají technické i právní detaily.
Proč nekupujte pozemek bez územního plánu?
Největší chyba, kterou investoři dělají, je koupit pozemek a až pak se ptát: „Můžu tady stavět?“
Podle advokátní kanceláře HipoIndex.cz až 30 % investic do pozemků selže kvůli právnímu stavu. Uživatel „Zemak“ koupil 2 hektary zemědělské půdy za 450 000 Kč. Po půl roce zjistil, že je v ochranném pásmu přírodní památky. Není možné stavět. Hodnota klesla na 200 000 Kč. Ztráta 55 %.
Nikdy nekupujte pozemek bez:
- Návštěvy úřadu městské části nebo obce - požádejte o aktuální územní plán (výpis z územního plánování).
- Zjištění, zda je pozemek označen jako „stavební“, „rekreační“, „zemědělský“ nebo „ochranný“.
- Potvrzení, zda je možné získat stavební povolení do 24 měsíců - pokud ne, je to riziková investice.
- Prohlídky s právníkem - jeho služby stojí 15 000-30 000 Kč, ale mohou ušetřit miliony.
Jak zvýšit hodnotu pozemku bez stavby?
Nemusíte stavět dům, abyste zvýšili hodnotu pozemku. Stačí připojit inženýrské sítě.
Podle Banky.cz je investice do připojení vody, odpadu, elektřiny a silnice jedním z nejefektivnějších způsobů, jak zvýšit hodnotu. Pokud je pozemek „sušák“ - bez sítí - jeho hodnota je nízká. Pokud máte připojené všechny sítě, hodnota může stoupnout o 20-30 %.
Průměrné náklady na připojení sítí na nový pozemek: 150 000-300 000 Kč. To zní hodně? Zkuste si to přepočítat: pozemek za 1 milion Kč s připojenými sítěmi se prodá za 1,3 milionu. Zisk 300 000 Kč za 6 měsíců práce.
Je to práce - ale není to náročná práce. Stačí najít správného technika, získat povolení od vodáren a elektráren, a pak se podívat na prodej.
Porovnání s jinými investicemi
Co je lepší: pozemek nebo byt v Praze?
Byt v Praze má vysokou likviditu. Prodej trvá 6-9 měsíců. Ale růst hodnoty je jen 5-7 % ročně. A cena za 50 m² bytu je už 10 milionů Kč.
Pozemek v okolí Brna za 1,5 milionu Kč - můžete ho zvýšit na 2,5 milionu za pět let. A máte kontrolu nad tím, co se stane. Můžete ho prodát, můžete na něm postavit dům, můžete ho půjčit developerovi.
Realitní fondy? Udělají za vás práci. Ale vaše návratnost je nižší - 4-6 % ročně. A nemáte kontrolu nad tím, kam peníze jdou.
Investice do pozemku je jako vlastní zahrada. Vy sázejete, vy péčete, vy sbíráte plody. A pokud to uděláte správně, plody jsou větší než u jakéhokoli fondového produktu.
Co se mění v roce 2025?
Trh se mění. A ti, kdo to vědí, získávají výhodu.
V roce 2025 se zvyšuje zájem o ekologickou výstavbu. Stát podporuje:
- Solární panely na domy
- Ekologické toalety a kompostovací systémy
- Čistou vodu z vlastních studní
Podle Consolio.cz tyto technologie snižují počáteční náklady na výstavbu až o 15-20 %. A zvyšují hodnotu pozemku. Když budete mít pozemek s povolením na ekodům, bude mít vyšší cenu než ten, kde se dá postavit jen „běžný dům“.
Další trend: dotace na brownfieldy. Stát chce přeměnit opuštěné továrny na bytové čtvrti. Pokud máte pozemek v takovém areálu, můžete získat dotaci až 40 % na sanaci. To je příležitost, která se neopakuje každý rok.
Co dělat, když nemáte velký kapitál?
Nemusíte mít 5 milionů Kč. Můžete začít s 500 000 Kč.
Banky.cz a další platformy nabízejí crowdfundingové investice do developerských projektů. Můžete investovat 500 Kč do projektu, který bude stavět 10 domů. Očekávaný roční výnos je 6-8 %. Ale pozor: toto je riziko. Pokud projekt selže, ztratíte peníze.
Nebo - kupte malý pozemek. Například 500 m² v obci s růstem populace. Koupíte ho za 200 000-300 000 Kč. Připojíte sítě. Prodáte za 400 000 Kč. Zisk 100 000-200 000 Kč za 18 měsíců. To není „bohatství“, ale je to základ. A základ je důležitější než rychlý zisk.
Nejčastější chyby a jak jim vyhnout
Podle analýzy Rondainvest.cz, která prozkoumala 250 investičních případů, tři chyby zničí každou investici:
- Neprozkoumání územního plánu - to je číslo jedna. Vždycky si vezměte výpis z územního plánu od obce. Ne důvěřujte prodejci.
- Čekání na „ideální čas“ - lidé čekají, až klesnou ceny. Ale v roce 2025 se ceny zvyšují. Čekání je ztráta.
- Ignorování nákladů na sítě - mnoho lidí si myslí, že koupí pozemek a hned ho prodají. Ale bez sítí se neprodá. Připravte se na náklady 150 000-300 000 Kč.
Nejlepší strategie? Kupte pozemek v místě, kde lidé přicházejí. Kupte ho, když je cena ještě nízká. Připojte sítě. Počkejte 3-5 let. Prodávejte. A nečekejte na milion. Čekání na „velký zisk“ je největší chyba. Malý, pravidelný zisk je ten, který vás obohatí.
Co dělat dnes?
Nechte se odradit slovy „to je složité“. To je jen způsob, jak se lidé vyhýbají odpovědnosti.
Co můžete udělat v týdnu:
- Prohlédněte si mapu ČR. Najděte obce, které mají růst populace nad 2 % ročně (Brno, Zlín, Hradec Králové, Plzeň, Ostrava).
- Navštivte webové stránky těchto obcí. Najděte sekci „územní plán“.
- Podívejte se, kde jsou volné stavební pozemky.
- Navštivte realitní kanceláře v těchto obcích. Zeptejte se: „Kolik stojí pozemky o velikosti 500-1000 m²?“
- Napište si 3 příležitosti. Zkontrolujte jejich právní stav. A pak se rozhodněte - nebo ne.
Investice do pozemků není o tom, kdo má nejvíc peněz. Je to o tom, kdo ví, co hledat. A kdo nečeká na perfektní podmínky. V roce 2025 je čas začít. Ne s milionem. Ale s jedním krokem.