Při prodeji nemovitosti se mnoho lidí zaměří na cenu, vzhled bytu nebo polohu. Ale jedna věc, kterou často zapomínají, může zničit celou transakci - skryté vady. Ty nejsou vidět při prohlídce, neukážou se hned po přestěhování, ale objeví se až po několika měsících. A když se to stane, může to znamenat náklady na tisíce korun, soudní spor nebo dokonce zrušení smlouvy. Jak se tomu vyhnout? Jak informovat o vadech tak, abyste neztratili důvěru kupujícího, ale zároveň nevystavovali se riziku? A co dělat, když už vada vznikla?
Co vlastně jsou skryté vady?
Skrytá vada není to, co vidíte hned - jako praskliny ve zdech, mokré stěny nebo špatně položená dlažba. Ty jsou zjevné. Skrytá vada je něco, co se skrývá. Například: špatně izolovaná střecha, která se začne prohýbat až po dvou zimách; koroze v kovových nosných konstrukcích, která se objeví až po 15 letech; nebo únik vody z potrubí, které je ukryto pod podlahou. Tyto vady nejsou vidět ani při nejpečlivější prohlídce, pokud nemáte specializované vybavení. Podle občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.) je skrytá vada ta, kterou by člověk s obvyklou pozorností nemohl poznat při předání nemovitosti. A to je klíčové: nejde o to, že jste neviděli vadu. Jde o to, zda jste ji měli možnost poznat.
Proč je informování o vadech důležité?
Když prodáváte nemovitost, nemusíte být doktorem stavebního inženýrství, ale musíte být upřímný. Pokud víte, že voda z výklenku pod koupelnou se dostává do podlahy, a neřeknete to kupujícímu, můžete být za to odpovědní i po pěti letech. Občanský zákoník (§ 2629) stanovuje, že prodávající odpovídá za skryté vady až 5 let od předání nemovitosti. To znamená, že kupující může požadovat náhradu škody, opravu nebo dokonce zrušení smlouvy, i když už bydlí v domě 4 roky. A pokud se ukáže, že jste věděli o vadě a neřekli jste to, soud vám nevyčítá jen chybu - vyčítá vám lhůru.
Na druhou stranu, když o vadech informujete předem, vytváříte důvěru. Kupující si řekne: „Tento prodávající je upřímný. Pokud mu něco řeknu, bude mi říkat pravdu.“ To může zvýšit hodnotu vaší nemovitosti. Lidé platí více za transparentnost. Víte, že v domě je staré kotelna? Řekněte to. Víte, že se v zimě zatéká do garáže? Uveďte to v smlouvě. Tím nezničíte prodej - zvýšíte jeho kvalitu.
Co dělat, pokud jste věděli o vadě?
Nejlepší postup je jednoduchý: napište to do kupní smlouvy. Ne jen „v domě je něco s vodou“ - ale konkrétně: „V roce 2022 byla opravena vodovodní trubka v kuchyni, která předtím způsobovala mírné zatékání pod podlahu. Voda se však nevyskytuje v posledních 18 měsících.“ Tímto způsobem potvrzujete, že jste věděli, že vada existovala, ale že ji řešil jste. A to je rozdíl. Pokud vada znovu vznikne, kupující nemůže říct, že ho prodávající „zaváděl“. Může říct: „To jsem věděl, koupil jsem to s otevřenýma očima.“
Pokud jste vadu opravili, přiložte potvrzení od opraváře. Pokud jste nechali provést technický průzkum, přidejte záznam. To není jen dokumentace - to je vaše ochrana. Víte, že většina soudních případů o skrytých vadech končí prodejcem? Protože kupující má doklady, a vy nemáte nic. Ať už jste měli štěstí nebo ne - důkazy jsou vaše štít.
Co dělat, pokud jste o vadě nevěděli?
Tady je nejtěžší situace. Představte si, že kupující oznámí, že se v koupelně objevily vlhké stěny. Vy jste to nikdy neviděli. Neznamená to, že jste vinný. Ale zákon říká: „Pokud se vada objeví do 12 měsíců od předání, předpokládá se, že existovala již při prodeji.“ To znamená: vy musíte dokázat, že jste o ní nevěděli. A jak to dokážete? Jediným spolehlivým způsobem je nezávislý znalecký posudek.
Pokud jste před prodejem nechali zkontrolovat nemovitost odborníkem, máte doklad, že byl stav domu vyhodnocen jako bez významných vad. Pokud jste to neudělali, může se stát, že kupující předloží posudek, který ukáže, že voda pravděpodobně tekla už 3 roky. A když nebudete mít žádný důkaz opaku, soud vám to nevyčítá - vám to bude připisovat. Proto je klíčové: před prodejem nechte provést technický průzkum. Není to náklad, je to investice do bezpečí.
Kdo může provést znalecký průzkum a co stojí?
V České republice je přes 1 200 akreditovaných znaleckých kanceláří, které se specializují na nemovitosti. Cena průzkumu se liší podle velikosti domu, ale u běžného bytu to bude mezi 3 000 a 7 000 Kč. To je mnohem méně než náklady na opravu jedné vady. A navíc - výsledek průzkumu můžete přiložit k smlouvě. To je jako záruka pro kupujícího a vaše ochrana. Pokud se v budoucnu objeví vada, která nebyla v posudku, vy jste nevinný. Pokud byla, můžete říct: „Víte, já jsem vám to řekl. Já jsem vás varoval.“
Co se v průzkumu kontroluje? Nejen střecha, základy a potrubí. Kontrolují se i skryté vady: izolace stěn, vodní tlak v potrubí, stav větracích kanálů, kvalita dřevěných konstrukcí, zda je v podlaze základní výplň v pořádku. A nejčastější problém, který se objeví později? problémy se statikou. Například, když byl přistavěn patro, ale základy nebyly posíleny. To se nevidí. Ale po pěti letech se začne stěna křivit.
Co se stane, když se vada objeví?
Nejčastější chyba? Čekání. Mnoho lidí si říká: „Možná to projde.“ Nebo: „Zatím to není vážné.“ Ale podle dat České obchodní inspekce z roku 2023 je 68 % reklamací skrytých vad úspěšných - ale jen pokud byly podány včas. Pokud kupující neoznámí vadu do 12 měsíců, může ztratit právo na náhradu. A pokud to uděláte vy - pokud jste prodávající - a necháte to bez reakce, může to vést k soudnímu sporu, který vám stojí desítky tisíc korun.
Když se vada objeví, napište kupujícímu písemně: „Děkuji za oznámení. Váš návrh na opravu přijímám.“ Neodmíte. Nezakážete. Neříkejte „to není moje vina“. Místo toho: „Zajistím, že se to vyřeší.“ A poté: „Udělám znalecký posudek.“
Co můžete udělat před prodejem, abyste minimalizovali riziko?
- Nechejte provést technický průzkum - nezávislým odborníkem, ne tím, koho vám doporučí bytový úřad.
- Všechny známé vady uveďte do kupní smlouvy - s popisem, kdy a jak jste je řešili.
- Přiložte potvrzení o opravách - fotografie, účty, záruky.
- Nepředávejte nemovitost bez předávacího protokolu - i když to kupující chce. Podpis potvrzuje, že jste mu vše řekli.
- Neprodávejte „na věření“ - „když se něco objeví, tak to vyřešíme“. To je výzva k soudnímu sporu.
Podle průzkumu společnosti Median z roku 2023 je 78 % spotřebitelů, kteří kupují nemovitost, nezná lhůtu pro reklamaci skrytých vad. A 65 % neví, že prodejce musí dokázat, že vada neexistovala při prodeji, pokud se objeví do 12 měsíců. To znamená: většina lidí je nezkušená. Vy můžete být ten, kdo je informuje. A tím získáte důvěru - a ochranu.
Co se mění v praxi?
Právní systém se neustále vyvíjí. V březnu 2024 předložila Česká obchodní inspekce návrh, který by prodloužil záruční dobu pro skryté vady u nemovitostí z 5 na 7 let. Zatím to není zákon, ale ukazuje směr: čím větší důvěra ve veřejný systém, tím větší odpovědnost prodávajícího. Zároveň roste počet spotřebitelských poraden - v roce 2023 jich bylo v ČR 87, a poskytly přes 124 000 konzultací. Mnoho z nich se týkalo právě nemovitostí.
Díky digitálním nástrojům se už dnes dá vše dokumentovat snadno. Fotky s časovým štítkem, videa s GPS, e-mailová potvrzení - to vše může být důkazem. Pokud jste před prodejem pořídili video prohlídku s komentářem: „Tady je vodovodní kohout, který se při vysokém tlaku trochu zatéká, ale opravili jsme ho v lednu 2023.“ - máte doklad, který vám v soudním řízení vyhřeje život.
Závěr: Transparentnost je vaše nejlepší zbraň
Skryté vady nejsou překážkou prodeje. Jsou překážkou nezkušenosti. Pokud se s nimi necháte překvapit, můžete ztratit peníze, čas, klid a dokonce důvěru. Ale pokud je předem identifikujete, dokumentujete a otevřeně informujete - přeměníte riziko na výhodu. Kupující si řekne: „Tento člověk je upřímný. Můžu mu věřit.“ A to je ta největší hodnota, kterou můžete při prodeji nemovitosti získat.
Nejde o to, abyste prodali rychle. Jde o to, abyste prodali bezpečně. A bezpečně prodáváte jen tehdy, když víte, co je skryté - a když to řeknete.
Co se stane, když neoznámím skrytou vadu při prodeji nemovitosti?
Pokud neoznámíte skrytou vadu a kupující ji později objeví, může požadovat náhradu škody, opravu nebo zrušení smlouvy až do 5 let od předání nemovitosti. Pokud se ukáže, že jste o vade věděli a neřekli jste to, můžete být obviněni z lhůry. Soud může rozhodnout, že jste porušili povinnost informovat a musíte hradit náklady na opravu, případně i náhradu škody způsobené zpožděním. V extrémních případech může být smlouva zrušena, a vy musíte vrátit peníze i úroky.
Je povinné nechat provést znalecký posudek před prodejem?
Ne, není to zákonně povinné. Ale je to nejlepší ochrana pro vás. Pokud necháte provést průzkum a přiložíte posudek k smlouvě, máte důkaz, že jste o vadech nevěděli. Pokud se vada objeví později, můžete se obrátit na posudek jako na důkaz, že vada neexistovala při prodeji. Bez něj jste v pozici, kdy musíte dokazovat, že jste nevěděli - a to je téměř nemožné. Většina soudních případů končí prodejcem právě proto, že neměl důkaz.
Jak dlouho má kupující čas na reklamaci skryté vady?
Podle občanského zákoníku má kupující právo reklamovat skrytou vadu do 5 let od předání nemovitosti. Pokud se vada objeví do 12 měsíců od předání, zákon předpokládá, že vada existovala již při prodeji. To znamená: prodávající musí dokázat opak. Pokud se vada objeví po 12 měsících, kupující musí dokázat, že vada existovala již při prodeji - což je obtížnější. Ale i tak má právo na reklamaci až do 5 let.
Může prodávající odmítnout reklamaci skryté vady?
Ano, může, ale jen pokud má důkazy. Pokud se vada objeví do 12 měsíců, zákon předpokládá, že existovala již při prodeji. Prodávající tedy musí dokázat, že vada vznikla až po předání - například díky špatné údržbě kupujícího nebo poškození způsobeného třetí osobou. Pokud nemá důkaz, soud mu to nevyčítá - vám to připíše. Odmítnutí bez důkazů je rizikové. Pokud prodávající odmítně reklamaci bez předložení důkazů, může být předložen žalobě na Českou obchodní inspekci.
Co mám udělat, když kupující oznámí vadu?
Nechte si oznámení písemně. Odpovězte písemně: „Děkuji za oznámení. Uvědomuji si, že jste nalezli vadu. Předložím návrh na řešení.“ Nezakazujte, neodmítejte, nezakládejte obvinění. Vždy se obrátíte na nezávislého znalce, který posoudí, zda vada existovala již při prodeji. Pokud ano, měli byste se domluvit na opravě. Pokud ne, můžete s důkazy vyjít do soudního řízení. Nejhorší, co můžete udělat, je ignorovat oznámení.