Ignorování technického stavu nemovitosti před koupí: jak to může stát až 500 000 Kč

Stavíte si snění o vlastním bytě nebo domě? Koupíte ho za peníze, které jste šetřili roky, a pak začnete přemýšlet, proč se v koupelně objevila plíseň, proč vám přišla účtenka za elektřinu jako z jiného světa, nebo proč se v zimě všechny místnosti chladí jako lednice. Nejčastější příčina? Ignorování technického stavu nemovitosti před koupí. A to není jen nějaká drobná chyba. Podle analýzy Investbay z roku 2023 může tato jediná chyba stát kupujícího až půl milionu korun. A to jen v prvních třech letech vlastnictví.

Co se skrývá za „vypadá to v pořádku“?

Mnoho lidí v Česku věří, že když byt vypadá čistý, nově vymalovaný a má nové krabice na vypínačích, je vše v pořádku. To je nejnebezpečnější iluze. Prodávající mohou skrýt plíseň pod obkladem, vyměnit jen část vedení, nebo překrýt špatnou izolaci novými podlahami. Výsledek? Po koupi se objeví problémy, které jste neviděli. A ty se nevyřeší za pár tisíc. Většinou to stojí desítky tisíc, často stovky.

Podle průzkumu Realitní komory ČR z května 2024 jen 31,7 % kupujících bytů v Česku provede profesionální technickou inspekci. Ve Německu to je 92 %. Co je důvodem? „Nechci ztrácet čas a peníze,“ říkají lidé. Ale když potom musíte vyměnit celou elektroinstalaci - a to stojí 100 000 až 200 000 Kč - tak už je pozdě. A nejhorší je, že tyto chyby nejsou vidět na první pohled.

12 věcí, které musíte zkontrolovat - a nejen se podívat

Technická inspekce není jen „pohled do bytu“. Je to systematický prohlídkový proces. Když kupujete nemovitost, měli byste vědět, co se má prohlédnout:

• Stáří rozvodů - voda, elektřina, plyn. Pokud jsou z 70. nebo 80. let, je výměna nevyhnutelná. Výměna vodovodního rozvodu může stát 150 000-250 000 Kč.
• Typ topení - centralizované nebo individuální? Pokud máte kotel v bytě, zjistěte, jak je starý a jestli má certifikát. Staré kotle spotřebují 30-40 % více energie.
• Stav oken - jedno okno v panelovém domě vyměníte za 15 000-25 000 Kč. Když jich máte šest, je to 90 000 Kč hned na začátku.
• Střecha a fasáda - vlhkost, praskliny, odpadající omítka. Tyto vady se projeví až po dešti, ale jejich oprava je nákladná.
• Stav společných prostor - výtah, schodiště, chodby. Pokud je výtah starý, nebo se nezvedá, může být jeho výměna v několika letech jediným řešením.
• Plánované rekonstrukce - v panelových domech se často plánují rekonstrukce fasády nebo výtahů. Pokud se to děje v příštích 2-3 letech, můžete být nuceni zaplatit příspěvek i na věc, kterou jste nekoupili.
• Energetický štítek (PENB) - tohle je klíč. Podle Ministerstva životního prostředí z dubna 2024 může být reálná spotřeba až o 45 % vyšší než deklarovaná. A od 1. ledna 2025 bude chybějící štítek trestán pokutou až 400 000 Kč.
• Podlahy a izolace - pod podlahami se skrývají největší vady. Vlhkost, špatná izolace, zničené potěry - všechno to se projeví až později.
• Stav sklepů a technických prostor - 41,7 % prodávajících odmítá umožnit prohlídku sklepů. To je červený prapor.
• Stavební deník a protokoly - podle zákona č. 183/2006 Sb. musí být uloženy 15 let. Zeptejte se na ně. Pokud vám je prodávající nechce dát, mějte na paměti, že něco skrývá.
• Stav domu - věk a typ - domy postavené před rokem 1990 mají 67,8 % šanci na skryté vady. Novostavby s certifikací PENB mají jen 12,4 %.
• Provozní náklady - v Praze stojí měsíční náklady na byt 2+1 průměrně 3 500-6 000 Kč. Pokud vám prodávající říká „jen 2 000“, buďte skeptičtí.

Proč se to stává? Příběhy z praxe

Na fóru Finance.cz uživatel „StavebniInz“ napsal: „Koupil jsem byt bez inspekce. Za šest měsíců jsem objevil vlhkost v základech. Oprava stála 185 000 Kč.“

V Facebook skupině „Chytré koupení nemovitosti“ uživatelka „Pepa82“ varuje: „Elektroinstalace z 70. let, kterou prodávající skrýval novými krabicemi. Kompletní výměna: 132 000 Kč.“

A naopak - uživatel „Realitnik“ na Redditu říká: „Zaplatil jsem 4 500 Kč za inspekci. znalec objevil netěsnost střechy. Vyjednali jsme slevu 85 000 Kč.“

Co vidíte? V jednom případě ztráta 185 000 Kč. Ve druhém ztráta 132 000 Kč. Ve třetím získání 85 000 Kč. Všechno záviselo na jedné věci: zda jste si dali prohlédnout nemovitost odborníkem.

Co říkají odborníci?

Petr Broža, znalec stavebnictví s 25 lety zkušeností a autor knihy „Bezpečná koupě nemovitosti“, říká: „Znát detailně stav nemovitosti je základním předpokladem její dobré koupě. Kontrolujte instalace, izolaci, střechu, okna. Mezi nejčastější technické vady patří vlhkost, statické poruchy, problémy s elektroinstalací nebo vytápěním.“

Prof. Ing. Jan Novák z ČVUT v Praze potvrzuje: „38,7 % havarijních staveb v ČR bylo způsobeno nedostatečnou kontrolou před koupí.“

A co ty, kteří říkají: „Já jsem stavitel, nemusím platit inspekci“? Studie České komory autorizovaných inženýrů z roku 2023 to vyvrací: i odborníci bez stavební specializace přehlédnou průměrně 63,2 % skrytých vad. To znamená, že i lidé, kteří si myslí, že vědí, co dělají, si mohou představit, že všechno je v pořádku - a přesto nevidí většinu problémů.

Cena inspekce vs. cena chyby

Inspekce bytu do 80 m² stojí 3 500-7 000 Kč. To je cena jednoho nového okna. Nebo jedné části elektroinstalace. Nebo jednoho výměnného kotle.

Co stojí chyba? Podle studie Bezpečná nemovitost z června 2024:

• Při inspekci: průměrné náklady na opravu skrytých vad během 2 let = 28 300 Kč
• Bez inspekce: průměrné náklady = 117 500 Kč

Což je více než čtyřnásobek. A to je jen průměr. Někdo zaplatí 185 000 Kč. Někdo 300 000 Kč. A někdo ztratí i svůj klid.

Co dělat, když vám prodávající odmítá inspekci?

To je červený prapor. Pokud vám prodávající říká: „Nemůžete prohlédnout sklep“, „Nemáme stavební deník“, „Inspekce je zbytečná“ - nekupujte. Pokud vám chce někdo prodat nemovitost bez přístupu k technickým prostorům, je to jako koupit auto bez motoru.

Řešení? Vložte do rezervní smlouvy podmínku: „Koupě je podmíněna provedením technické inspekce a přístupem ke všem částem budovy.“ Pokud to odmítnou - jděte dál. Neexistuje žádná „skvělá“ nemovitost, která by byla větší výhodou než bezpečnost vašich peněz.

Co se mění v roce 2025?

Od 1. ledna 2025 bude PENB povinný pro všechny nemovitosti, nejen pro ty nad 50 m². Chybějící štítek bude trestán pokutou až 400 000 Kč. To není jen formální změna - je to signál, že stát začíná brát technický stav nemovitostí vážně.

Česká realitní komora už od roku 2024 zavádí dobrovolný certifikační systém „Technická inspekce provedena“. Do října 2024 jich bylo 4 320. To znamená, že lidé začínají rozumět, že koupě bez inspekce je hazard.

Do roku 2030 očekávají analytici z Deloitte, že 75 % transakcí bude zahrnovat profesionální inspekci. Důvod? Nejen legislativa, ale i růst awareness. Lidé se učí z vlastních zkušeností. A většina z nich už nechce být dalším příkladem.

Kdo to dělá a jak to najít?

Největší hráči na trhu jsou: Bezpečná nemovitost (32,7 % trhu), Inspekce.cz (24,1 %) a Technický dozor Praha (18,3 %). Všichni mají certifikované znalece s minimálně 5 lety zkušeností.

Pro začátečníky doporučuje Česká realitní komora 7-denní kurz „Základy hodnocení technického stavu nemovitosti“ za 2 990 Kč. Absolvuje ho 350 lidí měsíčně. Není to pro všechny, ale pro ty, kteří chtějí vědět, co hledat, je to výborný start.

Nezapomeňte: nekupujte jen podle fotografie. Kupujte podle dokumentů, protokolů a odborného posouzení. Nemovitost je největší investice vašeho života. Nechte ji prohlédnout - a pak až kupte.