Exekuce a speciální inhibitorium: Jak neztratit peníze při nákupu nemovitosti pod exekucí

Stavíte si dům, kupujete byt nebo se chystáte na investici do nemovitosti? Zastavte se na chvíli. Předtím, než podepíšete kupní smlouvu a předáte peníze, speciální inhibitorium může zrušit celou transakci - a s ní i vaše 2, 3 nebo 5 milionů korun. Nejde o teoretickou hrozbu. Každý měsíc se v Česku stává, že někdo zaplatí za nemovitost, jen aby zjistil, že smlouva je právně mrtvá. A peníze už nevrátíte.

Co je speciální inhibitorium a proč to máte znát?

Speciální inhibitorium je právní zákaz, který se automaticky vztahuje na konkrétní majetek, když je na něj vydán exekuční příkaz. Nejde o obecný zákaz celého majetku dlužníka, ale o přesně vymezený cíl - třeba bankovní účet, auto nebo byt. Ten zákaz vzniká hned, když exekuční příkaz dorazí do rukou dlužníkovi. Ne v okamžiku, kdy ho soud vydá, ale když ho dlužník skutečně dostane.

Co to znamená v praxi? Pokud dlužník s tímto majetkem něco udělá - například ho prodá, zastaví nebo daruje - taková smlouva je absolutně neplatná. Bez výjimek. Bez možnosti dovolání. Bez toho, aby někdo musel říct: „To je neplatné.“ Ono je neplatné samo od sebe. I když kupující platí peníze, i když se přesvědčí, že „to všechno je v pořádku“, i když máte všechny papíry podepsané - soud to zruší. A vy ztratíte všechno.

Proč prodávající nevědí, že to dělá špatně?

Velká část dlužníků si myslí, že pokud mají exekuci, ale „je to jen formální“, tak můžou klidně prodat nemovitost. Někteří vůbec nevědí, co je speciální inhibitorium. Jiní vědí, ale doufají, že to nějak „přežijí“. V praxi to vypadá takto: dlužník najde kupujícího, který je ochoten zaplatit hotově a rychle. Přitom mu říká: „Exekuce je už v řešení, ale já to vyřídím.“ Nebo: „Věřitel souhlasí.“ Často to není pravda.

Co se stane, když se to zjistí? Soud zruší smlouvu. Dlužník ztrácí majetek. Kupující ztrácí peníze. A dlužník může být stíhán za porušení exekučního řádu. V některých případech byl dlužník odsouzen i za podvod. A pokud si peníze od kupujícího už vybral a utratil, nevrátí je. Zůstane s nimi, ale kupující zůstane bez bytu i bez peněz.

Kupující: Jak neztratit 3 miliony korun?

Představte si: koupíte byt za 3,2 milionu korun. Zaplatíte všechno. Přestěhuje se vaše rodina. Dva měsíce poté přijde exekutor s výzvou: „Tento byt je pod exekucí. Smlouva je neplatná. Musíte se osvobodit.“ A vy? Není to jen otázka bytu. Je to otázka domova, dětí, pracovního místa, hypotéky. A většinou je to i otázka finančního úpadku.

V roce 2022 rozhodoval Krajský soud v Praze přesně o takovém případu. Kupující zaplatil 3,2 milionu za byt. Soud zrušil smlouvu, protože na nemovitosti bylo uvaleno speciální inhibitorium. Kupující ztratil vše. Prodávající zmizel. Peníze nebyly vráceny. A to nebyl jediný případ.

Podle statistik České advokátní komory za rok 2022 bylo 147 soudních sporů o porušení speciálního inhibitoria. Z nich 142 skončilo prohrou kupujícího. To je 96 %. A většina těchto lidí nekontrolovala exekuční rejstřík. Nikdy.

Co musíte udělat, než podepíšete smlouvu?

Je to jednoduché. Ale nikdo to neudělá. A proto se to stává.

1. Zkontrolujte exekuční rejstřík. Na exekuce.justice.cz zadáte adresu nemovitosti nebo jméno prodávajícího. Pokud tam najdete exekuční příkaz, zastavte se. Nezakupujte.
2. Zkontrolujte katastrální výpis. Tam se nachází i záznam o zástavních právech. Pokud je tam něco zapsané, zjistěte, zda jde o zástavu, která byla vyplacena. Pokud ne, je to další riziko.
3. Požádejte o písemné potvrzení od exekutora. Napište na exekutorský úřad, který vedení exekuce řídí. Požádejte o potvrzení, že na nemovitosti není uvaleno speciální inhibitorium. To je formální krok, ale záchranný.
4. Nepřijímejte slova „všechno je v pořádku“. Pokud prodávající říká: „Věřitel už souhlasí“, požádejte o písemné potvrzení. Pokud říká: „Jen to zrušíme“, nevěřte. Neexistuje „jen to zrušíme“. Speciální inhibitorium nejde „zrušit“ bez souhlasu věřitele a exekutora.

Neexistuje žádná výjimka. Neexistuje „když jsem věděl, že to je v pořádku“. Neexistuje „když jsem nevěděl“. Zákon nebere v úvahu vaši nevědomost. Váš zájem o byt neznamená, že máte právo na něj. Pokud je na nemovitosti speciální inhibitorium, smlouva je neplatná. Bod.

Co dělat, pokud je majetek pod exekucí?

Ne všechno je ztraceno. Pokud je na nemovitosti speciální inhibitorium, existuje jediná legální cesta, jak ji prodat: souhlas věřitele a exekutora. To je stanoveno v § 44a exekučního řádu.

Co to znamená? Věřitel (například banka nebo fyzická osoba, která má pohledávku) musí písemně souhlasit s prodejem. A exekutor musí tento souhlas schválit. Pokud se to stane, může dojít k prodeji. Ale s podmínkou: z prodejní ceny musí být nejprve uspokojeni věřitelé. Zbytek až poté může jít dlužníkovi.

V 78 % případů, podle dat Exekutorské komory ČR z roku 2022, věřitelé souhlasí s prodejem. Protože jim to zajišťuje, že dostanou své peníze. Ale to musí být řízeno formálně. Ne „po telefonu“. Ne „přes e-mail“. Ale písemně, s podpisem, s potvrzením exekutorského úřadu.

Co se děje v Česku? Nové pravidla a trendy

Od 1. ledna 2024 platí nová úprava exekučního řádu (zákon č. 156/2023 Sb.). Makléři nemovitostí jsou nyní povinni kontrolovat exekuční rejstřík před zprostředkováním prodeje. Pokud to neudělají, mohou být stíháni. To je velký krok. Dříve bylo na kupujícím, aby si to zkontroloval. Teď je to na tom, kdo vám představí nemovitost.

Ministerstvo spravedlnosti také v roce 2023 spustilo informační kampaň: „Než koupíte, zkontrolujte exekuční rejstřík.“ Podle průzkumu STEM/MARK ji zná 65 % obyvatel starších 25 let. To je výrazný nárůst oproti roku 2020, kdy to znalo jen 22 %.

Na druhé straně: zatímco 87 % profesionálních kupců pravidelně kontroluje exekuční rejstřík, jen 32 % soukromých kupců to dělá. To je zásadní rozdíl. Profesionálové znají rizika. Soukromí kupci ne. A proto se stávají oběťmi.

Co říkají soudy dnes?

Nejvyšší soud a soudy vyšších instancí v posledních letech jednoznačně posilují ochranu věřitelů. V letech 2018-2020 bylo 68 % smluv zrušeno kvůli porušení speciálního inhibitoria. V letech 2021-2023 to bylo 89 %. Tendence je jasná: soudy neberou žádné výmluvy. Neberou „nevěděl jsem“. Neberou „všechno bylo v pořádku“. Neberou „prodávající mi slíbil“.

Podle doc. JUDr. Roberta Špinky z Univerzity Karlovy je to logické: „Účel exekučního řízení je vymožení pohledávky, nikoliv umožnění dlužníkovi vyvádět majetek z exekučního řízení.“

Co dělat, pokud už jste koupili?

Pokud jste už podepsali smlouvu a zaplatili, ale nekontrolovali exekuční rejstřík, okamžitě kontaktujte advokáta. Nečekejte, až vás kontaktuje exekutor. Pokud je na nemovitosti speciální inhibitorium, smlouva je neplatná. To znamená, že vás může vypudit z bytu. A vás může stát i náhradu nákladů, pokud se věřitel rozhodne vyžadovat náhradu.

Vrátit peníze je téměř nemožné. Prodávající je často v úpadku, má jiné exekuce, nemá žádné peníze. A pokud je zloděj, zmizel. Většina lidí, kteří koupili pod exekucí, nikdy peníze nevrátili.

Je lepší se zastavit, než se ztratit.