Bez dokumentace skutečného provedení stavby nemůžete legálně vstoupit do nového domu. Ani když je střecha na místě, okna vložená a voda teče. Bez této dokumentace se nezíská kolaudační souhlas - a bez něj není stavba povolena k užívání. Nejde o formální papír, který si stavební úřad vyžaduje jen proto, aby měl co podepisovat. DSPS je životně důležitý záznam, který říká: „Tady je, jak to skutečně bylo postaveno.“
Proč je dokumentace skutečného provedení stavby vůbec potřeba?
Když začnete stavět, máte projekt. Ten se píše před začátkem práce. Ale ve skutečnosti se během výstavby všechno mění. Změní se materiál, přesune se zásuvka, přidá se další okno, změní se potrubí. Projekt už neodpovídá realitě. A když pak přijde čas na kolaudaci, stavební úřad potřebuje vědět, co se skutečně postavilo. Ne to, co bylo naplánováno, ale co je tam teď.
Dokumentace skutečného provedení stavby (DSPS) je přesný, aktuální a ověřený náčrt vaší budovy. Bez ní nezískáte kolaudační rozhodnutí. A bez kolaudace nemůžete připojit plyn, vodu, elektřinu, nemůžete prodat dům, nemůžete ho předat dětem, nemůžete ho pojistit. Všechny tyto věci vyžadují právní potvrzení, že stavba je v souladu se stavebním povolením - a to potvrzení dává právě DSPS.
Podle České komory autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě (ČKAIT) je 87 % všech prodlev při kolaudaci způsobeno právě neúplnou nebo špatně zpracovanou DSPS. Průměrně to znamená další 28 dní čekání, navíc až 15 000 Kč za dodělávání chybějících výkresů. A to všechno jen proto, že někdo předpokládal, že „to už se nějak vyřeší“.
Co přesně musí dokumentace skutečného provedení stavby obsahovat?
Nová vyhláška č. 131/2024 Sb., která platí od 1. dubna 2024, stanovuje, že DSPS musí obsahovat pět základních částí. Všechny musí být kompletní, přesné a podepsané. Žádné „přibližně“ a „asi tak“.
- Průvodní zpráva - to je jako úvodní kapitola knihy. Obsahuje jména všech, kdo se na stavbě podíleli: projektant, geodet, stavební firmy, stavební úřad. Zde je uvedeno číslo stavebního povolení, datum dokončení a všechny důležité rozhodnutí. Pokud nějaký dokument ztratíte, musíte napsat, kdy byla stavba nejspíš dokončena. Také se sem zapisují kapacity budovy: zastavěná plocha, užitná plocha, počet bytů, počet lidí, kteří tam mohou pracovat. A nezapomeňte na bilanci: kolik vody, elektřiny, plynu a odpadu budova spotřebovává.
- Souhrnná technická zpráva - tady se popisuje, jak je budova skutečně postavená. Kde je základ, jaký je materiál zdiva, jaký je typ střechy, jaký izolační materiál byl použit. Zaznamenává se i připojení k inženýrským sítím: voda, odpad, plyn, elektřina, teplárenské připojení. Pokud máte čističku odpadních vod, musí být popsána celá technologie. Také se uvádí, jak byl upraven terén, kolik stromů bylo přesazeno, jak se řešila dešťová voda. Tato část je klíčová pro budoucí údržbu.
- Situační výkresy - to jsou plány, které ukazují, kde je budova vzhledem k okolí. Jak daleko je od hranice pozemku, jaký má výhled, jaké jsou sousední stavby. Výkresy musí být přesné a měřítko 1:500 nebo 1:200. Bez nich se neví, jestli jste nezakládali dům příliš blízko k sousedovi nebo pokud jste překročili výškový limit.
- Výkresová dokumentace - to je srdce DSPS. Zde jsou všechny detaily: jak jsou provedeny zdi, jak je vedené potrubí, kde jsou vývody pro elektřinu, jaký je sklon střechy, kde je výklopný otvor pro čištění komína. Každý kabel, každá trubka, každý výstup musí být na výkresech. Pokud jste změnili rozvody v koupelně, musíte to zaznamenat. Pokud jste přidali výstup pro klimatizaci, musí být výkres upraven. Tady se nejedná o „dobrý odhad“, ale o přesný záznam. Chybějící výkres elektroinstalace v podkroví může znamenat, že se kolaudace zdrží o týdny - a stojí vás 12 500 Kč, jak popisuje uživatel na fóru StavIS.cz.
- Geodetická část - to je měření, které potvrzuje, že budova je tam, kde má být. Od 1. dubna 2024 musí být geodetická část přesnější než dříve: horizontální souřadnice s přesností ±0,03 m, vertikální ±0,02 m. A novinka: musí obsahovat 3D model stavby ve formátu IFC. To je digitální model, který může použít i budoucí majitel při rekonstrukci nebo opravě. Tato část je povinná zejména pro dopravní a technické infrastruktury, ale v praxi se už všechny stavby postupně přesouvají k tomuto standardu.
DSPS vs. pasport stavby: Jaký je rozdíl?
Mnozí lidé si myslí, že DSPS a pasport stavby jsou totéž. Není to pravda. Pasport stavby je zjednodušený přehled, který se používá při legalizaci starých budov - třeba když jste dům koupili a nebyl nikdy kolaudován. Obsahuje jen základní informace: rok výstavby, zastavěná plocha, materiál, počet podlaží.
Dokumentace skutečného provedení stavby je o něco jiného. Je to detailní, technický, přesný dokument, který musí být vyhotoven autorizovaným projektantem ve spolupráci s geodetem. Je to dokument pro budoucnost. Když za 15 let budete chtít přestavět koupelnu, budete potřebovat vědět, kde jsou všechny potrubí. Když se vyskytne problém se základy, budete potřebovat vědět, jaký beton byl použit. Když budete prodávat dům, budoucí majitel bude chtít vědět, jak je všechno provedeno. DSPS to všechno říká. Pasport to neříká.
Co se změnilo v roce 2024?
Od 1. dubna 2024 se DSPS přesouvá do digitální éry. Nová vyhláška č. 131/2024 Sb. vyžaduje, aby dokumentace byla uchovávána v elektronické podobě s digitálním podpisem. Papírové kopie už nejsou dostatečné. Všechny výkresy, zprávy a geodetická data musí být v digitální podobě - a musí být připojeny k 3D modelu ve formátu IFC.
Toto je součást celoevropského trendu, který se jmenuje BIM (Building Information Modeling). V podstatě to znamená, že budova se vytváří jako digitální kopie, která se pak používá pro všechny fáze života - od návrhu přes stavbu až po údržbu. V ČR je to podporováno programem Digitalizace státní správy do roku 2027 s rozpočtem 1,2 miliardy Kč. Do roku 2026 bude 100 % veřejných staveb vyžadovat DSPS v digitální formě s kompletní BIM dokumentací.
Pro vás to znamená: pokud stavíte dům, už nejde jen o to, aby byl krásný a pevný. Musí být i digitálně „viditelný“. Pokud to nezvládnete, můžete se dostat do situace, kdy stavební úřad odmítne přijmout vaši žádost o kolaudaci, protože dokumentace není ve správném formátu.
Kdo může DSPS vyhotovit a kolik to stojí?
Dokumentaci skutečného provedení stavby může vyhotovit pouze autorizovaný projektant - nikoli stavební firmy, ani architekti bez pověření. Musí být ve spolupráci s geodetem, který provede měření a vytvoří 3D model. To není něco, co může udělat „někdo, kdo umí pracovat s AutoCADem“.
Cena se liší podle velikosti stavby. Pro rodinný dům o užitné ploše 150 m² se v roce 2024 pohybuje mezi 15 000 a 25 000 Kč. Pro komerční budovy nad 1 000 m² to může být 100 000 Kč a více. Časově to trvá 2-4 týdny pro dům, až 8-12 týdnů pro větší objekty.
Klíčové je, kdy začnete. DSPS se nevyhotovuje po dokončení stavby. Musí se zpracovávat během stavby. Každá změna, každý nový výkres, každá nová trubka - to se hned zaznamenává. Pokud čekáte, až bude všechno hotové, pak musíte přesměrovávat pracovníky, aby všechno znovu změřili, vyfotili a znovu vytvořili. To je drahé a zbytečné.
Co se stane, když DSPS nebudete mít?
Představte si: máte dům, všechno je hotové, všechno funguje. Ale stavební úřad vám říká: „Nemáte DSPS. Kolaudaci nezískáte.“ Co děláte?
Možnosti jsou jen dvě:
- Nechat zpracovat DSPS „po zbytečném“ - tedy znovu změřit všechno, překreslit všechno, zjistit, co se stalo v podkroví, kde je ten kabel, který jste přidali. To stojí 10 000-20 000 Kč a trvá týdny. A zatímco to trvá, nemůžete dům prodat, nemůžete ho pojistit, nemůžete ho využívat plně.
- Nechat dům nekolaudovaný. To znamená, že je to „nelegální“ stavba. Pokud přijde kontrola, můžete dostat pokutu. Pokud se stane požár, pojišťovna vám nemusí vyplatit. Pokud budete prodávat, kupující vás bude mít na zádech - protože neexistuje žádný dokument, který by potvrzoval, že dům není nebezpečný.
Uživatelka „ArchitektkaM“ na fóru StavIS.cz říká: „Když jsem DSPS zpracovala důkladně hned po dokončení stavby, kolaudace proběhla bez problémů za 14 dní.“ To je výsledek, který stojí za to. Ne za týdny čekání, ne za tisíce korun za dodělávání.
Co dělat, když stavba už je hotová?
Pokud jste zapomněli na DSPS a stavba je už hotová, nezůstává vám nic jiného než zahájit proces „po zbytečném“. Ale neztrácejte čas. Čím dříve začnete, tím levnější to bude. Pokud ještě máte všechny výkresy, fotografie, smlouvy s dodavateli - to je velká výhoda. Pokud ne, budete muset najít geodeta, který provede celkové měření, a projektanta, který všechno překreslí. To je drahé, ale lepší než žít s nekolaudovaným domem.
Nezapomeňte: DSPS není jen papír. Je to záruka, že vaše stavba je bezpečná, legální a hodnotná. Bez ní je dům jen hromada cihel a betonu. S ní je to domov, který můžete využívat, prodávat, dědit, pojistit.