Nejde jen o to, že byt vypadá hezky. Jde o to, aby se prodal. V České republice se v posledních letech stalo běžným, že byty, které jsou připravené jako vzorový model, prodávají rychleji a za vyšší cenu. Nejde o náhodu. Je to věda, která se jmenuje home staging - a v Česku už není luxus, ale téměř standard.
Co vlastně znamená „vzorový byt“?
Představte si, že přijedete na prohlídku bytu. Všechno je čisté, světlé, bez nepotřebných věcí. Kuchyň má jen pár kousků nádobí, koupelna vypadá jako v hotelu, a na podlaze je teplý dřevěný kryt. Všechno to vypadá tak, jako byste tam žili - ale ne jako byste tam žili teď. Jako byste tam žili nejlepší verzi sebe.
To je home staging. Nejde o přestavbu. Nejde o to, aby byl byt nový. Jde o to, aby byl ideální. A to funguje. Podle dat RE/MAX Eso z roku 2023 mají byty s profesionálním stagingem o 5-15 % vyšší prodejní cenu. A prodají se průměrně o 47 dní rychleji. To je víc než týden - a ten týden vám může ušetřit nájem, úrok nebo stres.
Které detaily mají největší vliv?
Není to všechno o nábytku. Největší vliv mají drobnosti, které většina lidí přehlíží.
- Osvětlení - při fotografování bytu musí být zapnuté všechny lampy. Podle Bezrealitky.cz to zvyšuje přitažlivost interiéru o 28 %. Lidé si všimnou, že je prostor světlý - ale ne vědí, že to bylo uměle vytvořeno.
- Kuchyň - nechte jen pár kousků nádobí, odstraňte všechny spotřebiče z pracovních ploch. Přidejte vůni pečiva. Vůně pečiva je vědecky ověřený trik, který zvyšuje pocit domova. Mnoho lidí si to neuvědomí, ale jejich mozek to vnímá jako „bezpečné místo“.
- Koupelna - přejděte na hotelový styl. Dávkovač mýdla, malá rostlinka, čisté ručníky. Nejde o luxus. Jde o to, aby to vypadalo, že to není vaše koupelna, ale vaše nejlepší koupelna.
- Podlahy - dřevěné podlahy jsou nejčastější volbou. Nejen proto, že vypadají luxusně, ale protože zvětšují dojem prostoru. V menších bytách to může znamenat rozdíl mezi „malým“ a „pohodlným“.
- Stěny - bílé nebo světle šedé stěny. Výborně odrazují světlo a umožňují zákazníkovi si představit svůj vlastní styl. Barevné stěny jsou riskantní. I když vypadají hezky, mohou odrazovat zájemce, který si myslí: „Tohle si budu muset přebarvit.“
Kolik to stojí? A vyplatí se to?
Profesionální home staging v Česku stojí 700-900 Kč za m² bez DPH. Pro byt 68 m² to znamená kolem 40-60 tisíc korun. To zní hodně - ale porovnejte to s tím, co můžete získat.
Příklad: Uživatel z Karlína zaplatil 42 500 Kč za staging svého 2+1 bytu. Prodejní cena byla o 195 000 Kč vyšší než odhad. Byt se prodal za 17 dní. Bez stagingu by to mohlo trvat 68 dní - a cena by byla o 100 000 Kč nižší. Výsledek? Zisk 152 500 Kč za 42 500 Kč investice.
Ne však všem to vyplácí. U starších panelových bytů do 3 milionů korun je návratnost investice jen 65 %. Proč? Protože zájemci očekávají „současný stav“ - ne „vzorový model“. Zde je lepší investovat do oprav, než do stylizace.
Na druhé straně - v segmentu 6-15 milionů korun je home staging nejúčinnější strategií. Zde se kupují byty nejen jako místo pro život, ale jako investice. A zde se rozhodují podle prvního dojmu.
Kdo to dělá a jaký je trh?
V Česku jsou tři hlavní hráči: Ambience Design CZ, TRI DESIGN a Luxusní bydlení Praha. Společně ovládají téměř 75 % trhu. Trh s home stagingem vzrostl o 187 % mezi lety 2019 a 2023 - z 42 milionů na 120,5 milionu korun ročně.
Největší růst je v Praze, kde je home staging používán u 28 % novostaveb. V regionech je to jen 12 %. Proč? Protože v Praze je větší konkurence. Více nabídek = více zájemců = větší potřeba se vyhrát.
Podle České asociace realitních makléřů z listopadu 2023 má byt s stagingem o 37 % více prohlídek a o 19 % vyšší pravděpodobnost prodeje v požadované ceně. To není náhoda. To je strategie.
Co dělá rozdíl mezi úspěchem a neúspěchem?
Není to cena. Není ani nábytek. Je to příběh.
Úspěšný staging vytváří příběh. Pro mladé profesionály je to pracovní kout, kde se dá pracovat s kávou a výhledem na park. Pro rodiny je to místo, kde děti mohou hrát bez rizika, a kde rodiče mohou mít klid. Pro starší lidi je to místo, kde všechno je na dosah, a kde není potřeba nic přestavovat.
Nejčastější chyba? Přecenění cílové skupiny. Někdo si myslí, že „luxus“ znamená zlaté kohoutky a klenoty. Ale ve skutečnosti je „luxus“ prostor, který funguje. Který se dá snadno udržovat. Který nevyžaduje úpravy.
Podle Luxusního bydlení Praha je 34 % neúspěchů způsobeno tím, že staging neodpovídá skutečnému zájemci. Když prodáváte byt pro rodinu, ale zároveň ho zdobíte jako ložnici pro 25letého kolegu, zájemci si řeknou: „Tohle není pro mě.“
Chtějí to lidé?
Ano. Ale ne všichni.
Ing. Petra Nováková z časopisu Design & Realita říká: „V zahraničí je home staging standardem. U nás ho mnoho investorů podceňuje. 92 % rozhodnutí o prohlídce se děje na základě fotografií.“
A to je klíč. Když je byt na fotce hezky, lidé přijdou. Když je na fotce špatně, nejdou. A když tam přijdou, ale byt je plný věcí, které nejsou jejich, ztratí zájem.
Na druhé straně, makléř Jiří Dvořák říká: „V roce 2023 jsem prodal 23 bytů bez stagingu, všechny za vyšší cenu než odhad.“
Takže když je trh na straně prodejce - když je poptávka vysoká a nabídka nízká - můžete prodávat i bez stagingu. Ale když je trh klidnější? Když máte konkurenci? Když chcete, aby se byt prodal rychle a za nejvyšší cenu? Pak staging není volba. Je to nutnost.
Jak začít?
Nemusíte hned platit 60 tisíc. Začněte s tím, co můžete.
- Odstraňte všechny nepotřebné věci. Čím méně věcí, tím větší prostor.
- Zkontrolujte osvětlení. Zapněte všechny lampy. Pokud je venku špatné světlo, použijte teplé žárovky.
- Uklidte koupelnu. Přidejte hotelové ručníky, dávkovač mýdla, malou rostlinu.
- Odstraňte všechny osobní věci - fotografie, hračky, knihy, zásuvky plné špinavého prádla.
- Pořiďte profesionální fotografii. Nejlevnější služba stojí 1 500 Kč. To je cena jedné pohlednice.
Prodejní fotografie je to, co vás získá zájemce. Bez ní nemáte šanci.
Co bude dál?
Do roku 2026 bude home staging standardem u 70 % novostaveb v Praze a 45 % v regionech. Česká komora architektů už zavádí certifikační program pro stagingové designéry. A podle Deloitte bude trh růst o 22 % ročně.
Největší inovace? Virtuální prohlídky a AI-generované vizualizace. Pilotní projekt Rezidence Merunkova zvýšil zájem o byty o 29 % a snížil náklady na staging o 18 %. To znamená, že v budoucnu bude možné „stagingovat“ byt, aniž byste do něj vůbec vstoupili.
Co to znamená pro vás? Že když chcete prodat byt rychle a za dobré peníze, už není dostatečné ho jen „připravit“. Musíte ho vytvořit. Jako film. Jako příběh. Jako místo, kam si lidé chtějí přijít - ne proto, že je to nejlevnější, ale proto, že je to to správné místo.
Je home staging nutný i pro staré byty?
Ne nutný, ale výhodný. U starších panelových bytů do 3 milionů Kč je návratnost investice jen 65 %. Zde je lepší investovat do oprav (např. nové okna, izolace, výměna potrubí). Pokud ale byt má dobrý polohu, velký balkon nebo historické prvky, může staging zvýšit hodnotu o 10-15 %. Například architekt Martin Tesařek zvýšil prodejní cenu historických bytů v Praze o průměrně 11,7 % kombinací moderního designu s původními prvky.
Můžu staging udělat sám?
Ano, ale s omezenými výsledky. Profesionální staging zahrnuje nejen úklid, ale i analýzu cílové skupiny, barevné schéma, osvětlení a fotografii. Pokud máte dobrý vkus, čas a kvalitní fotoaparát, můžete získat 70 % efektu. Ale 30 % - ta největší část, která rozhoduje o prodeji - přijde až od zkušeného specialisty, který ví, jaký příběh byt musí vyprávět.
Jaká je cena za profesionální staging?
Cena se pohybuje mezi 700 a 900 Kč za m² bez DPH. Pro byt 70 m² to znamená 50 000-60 000 Kč. Některé firmy nabízejí balíčky od 30 000 Kč pro menší byty, ale tyto jsou často omezené na úklid a fotografii. Komplexní staging, včetně nábytku, osvětlení a vůně, stojí více, ale vrací se většinou do 30 dní.
Kdy se staging nevyplatí?
Když trh je na straně prodejce - když je poptávka vysoká a nabídka nízká. V takových obdobích se byty prodávají i bez úprav. Ale to je výjimka. Většina trhů je konkurenční. A když máte konkurenci, staging je váš největší nástroj. Také se nevyplatí, pokud byt má závažné technické problémy - například špatná izolace, koroze, nebo špatná vodovodní instalace. Tyto věci musíte nejdřív opravit.
Jaké jsou nejčastější chyby při stagingu?
Nejčastější chyba je přecenění cílové skupiny. Někdo si myslí, že „luxus“ znamená zlaté kohoutky a velké světelné panely. Ve skutečnosti je „luxus“ prostor, který funguje. Další chybou je příliš mnoho nábytku - to zmenšuje prostor. A poslední chybou je špatné osvětlení. Většina lidí fotí byt při denním světle, ale ve skutečnosti lidé prohlížejí byty večer - když je světlo teplé a měkké.