Prodáváte byt nebo dům? Pak vás určitě zajímá, kolik daně skutečně zaplatíte. Mnoho lidí si myslí, že musí zaplatit 15 % nebo 23 % z celé prodejní ceny. To není pravda. V České republice se daň z příjmu z prodeje nemovitosti počítá pouze z zisku - tedy rozdílu mezi tím, co jste za nemovitost zaplatili, a tím, co jste za ni dostali. A právě tady začínají daňově uznatelné výdaje. Ty můžete odečíst. A pokud je správně doložíte, můžete ušetřit desítky tisíc korun.
Co se vůbec dá odečíst?
Daňově uznatelné výdaje nejsou jen kupní cena. Jsou to všechny prokazatelné náklady, které jste v průběhu vlastnictví utratili na nemovitost. Podle zákona č. 586/1992 Sb. se dělí do tří hlavních skupin.
- Pořizovací cena - to je cena uvedená v kupní smlouvě. Pokud jste koupili byt za 2,8 milionu korun, tato částka je vaším základem. Doložíte ji kupní smlouvou a potvrzením o úhradě - bankovním výpisem nebo notářským potvrzením.
- Náklady na prodej - to zahrnuje všechno, co jste zaplatili, aby se nemovitost prodala. Reálná realitní provize (3-5 % z ceny), poplatky za právníka, který připravil smlouvy, poplatek za advokátní úschovu peněz, náklady na úklid a vyklizení domu, nebo i náklady na fotografování nemovitosti pro inzerát. Všechno to musí být fakturováno a zaplaceno.
- Technické zhodnocení - to je nejčastější místo, kde lidé dělají chyby. Nejde o běžnou údržbu. Nejde o výměnu rozbitého kohoutku nebo natření stěn. Jde o opravy, které zvyšují hodnotu nemovitosti nebo prodlužují její životnost. Například: rekonstrukce koupelny, výměna oken za plastová, přestavba kuchyně, výměna střechy, instalace tepelného čerpadla nebo solárních panelů. A to všechno musí být doloženo fakturou s DIČ.
Pokud jste v roce 2023 vyměnili všechna okna v domě za energeticky úsporná, můžete to započítat. Pokud jste v roce 2020 koupili dům a v roce 2024 jste udělali novou kuchyň, to taky ano. Ale pokud jste v roce 2025 prodáváte dům, který jste koupili v roce 2020, nemůžete odečíst rekonstrukci, kterou jste dělali v roce 2018. Časový rámec je jasný: jen období, kdy jste vlastnili nemovitost.
Co se neodečítá - a proč
Největší chyba, kterou lidé dělají, je přehlížet rozdíl mezi údržbou a zhodnocením. Mnoho lidí si myslí, že výměna koberců nebo vymalování bytu je daňově uznatelné. To není. To je běžná údržba. Finanční úřad to neuzná.
Podle daňového poradce Jiřího Nováka: „Výměna jednoho rozbitého okna za stejné je údržba. Výměna všech 12 oken za nová, energeticky úsporná je technické zhodnocení.“
Podobně: výměna kohoutků? Ne. Výměna celého vodovodního systému v domě? Ano. Nákup nového sporáku? Ne. Výměna kuchyňské linky s novými skříněmi a vývěvou? Ano - pokud to zvyšuje hodnotu nemovitosti.
Další častá chyba: hotovostní účtenky. Pokud jste zaplatili řemeslníkovi 50 000 Kč za rekonstrukci koupelny a dostali jste jen účtenku bez DIČ, finanční úřad to neuzná. Musí být faktura od firmy s DIČ, s popisem práce, datem provedení a potvrzením o platbě. Bankovní převod s variabilním symbolem odpovídajícím faktuře je ideální. Pokud jste platili hotově, a nemáte fakturu, ztrácíte tuto částku jako daňový odpočet.
Nezapomeňte: i náklady na opravu po povodni, pokud byly v rámci vlastnictví, se dají odečíst. Ale jen pokud máte fakturu a důkaz, že oprava zvýšila hodnotu nemovitosti.
Daňová hranice 2025: 1 676 052 Kč
Pro rok 2025 je 36násobek průměrné mzdy 1 676 052 Kč. To je klíčová částka. Pokud je váš zisk (prodejní cena mínus všechny výdaje) nižší než tato částka, platíte daň 15 %. Pokud překročíte, pak se prvních 1 676 052 Kč daňuje 15 %, zbytek 23 %.
Příklad: Prodáváte byt za 4 500 000 Kč. Koupil jste ho za 2 900 000 Kč. Udělali jste rekonstrukci koupelny a kuchyně za 420 000 Kč. Zaplatili jste realitní provizi 135 000 Kč. Celkové výdaje: 2 900 000 + 420 000 + 135 000 = 3 455 000 Kč. Zisk: 4 500 000 - 3 455 000 = 1 045 000 Kč. To je méně než 1 676 052 Kč. Daň: 1 045 000 × 0,15 = 156 750 Kč.
Teď představte, že jste koupili dům za 3 miliony a prodali za 7 milionů. Udělali jste rekonstrukci za 1,2 milionu a zaplatili provizi 210 000 Kč. Výdaje: 3 000 000 + 1 200 000 + 210 000 = 4 410 000 Kč. Zisk: 7 000 000 - 4 410 000 = 2 590 000 Kč. Daň: (1 676 052 × 0,15) + (913 948 × 0,23) = 251 407,80 + 210 208,04 = 461 615,84 Kč.
Už teď vidíte, jak důležité je důkladně doložit každý výdaj. Každých 100 000 Kč, které můžete přidat k výdajům, sníží daň o 15 000 Kč (pokud jste pod hranicí).
Novinky v roce 2025
Od 1. ledna 2025 se do daňově uznatelných výdajů můžou započítat i náklady na energetické úsporné opatření. Pokud jste nainstalovali solární panely, tepelné čerpadlo nebo fotovoltaický systém, můžete tyto náklady plně odečíst. To je novinka, kterou přinesl zákon č. 456/2024 Sb.
Také se zvýšila daňová hranice o 93 240 Kč oproti roku 2024. To znamená, že více lidí bude spadat pod 15 % sazbu. Ministerstvo financí odhaduje, že tato změna ušetří průměrnému prodávajícímu přes 14 300 Kč daně.
Od roku 2026 plánuje Generální finanční ředitelství zavést elektronický systém, který bude automaticky kontrolovat faktury s DIČ v centrální databázi. To znamená, že budoucnost bude mnohem přesnější - a chyby budou méně časté. Ale zatím je na vás, abyste měli všechno správně doložené.
Co dělat, abyste nezaplatili navíc
Podle průzkumu Asociace daňových poradců ČR z roku 2024 se 42 % daňových přiznání dostane do kontroly kvůli neoprávněně uvedeným nákladům. Nejčastější důvod? Chybějící faktury.
Praktické kroky:
- Začněte ukládat dokumenty hned po nákupu. Skenujte kupní smlouvu, bankovní výpisy, faktury. Uložte je v cloudu (např. Google Drive nebo OneDrive).
- Při každé rekonstrukci vyžadujte fakturu s DIČ. Nejednejte s „kamarádem, který to dělá“. Pokud necháte firmu s DIČ, máte důkaz. Pokud platíte hotově řemeslníkovi bez faktury, to není daňově uznatelné.
- Nezapočítávejte běžnou údržbu. Pokud nevíte, jestli je to zhodnocení nebo údržba, zeptejte se daňového poradce. Neříkejte si „to by mělo jít“.
- Používejte bankovní převody. Převod s variabilním symbolem odpovídajícím faktuře je nejbezpečnější důkaz.
- Zkontrolujte, jestli máte všechny faktury z období vlastnictví. Pokud jste vlastnili nemovitost 8 let, měli byste mít faktury z všech těchto let.
Pokud máte všechno doložené, finanční úřad většinou nevadí. Uživatel „Petr_z_Prahy“ na Redditu prodal byt za 3,8 milionu, koupil ho za 2,1 milionu, zaplatil 320 tisíc za rekonstrukci a 57 tisíc za provizi. Daň mu vyšla na 62 tisíc - a úřad mu všechno uznal. Proč? Protože měl faktury s DIČ.
Naopak „EvaNemovitosti“ zaplatila navíc 42 tisíce, protože rekonstrukce zahrady byla doložena jen hotovostní účtenkou. To neplatí.
Kdy se podává daňové přiznání?
Daňové přiznání se podává v roce následujícím po prodeji. Pokud jste prodali nemovitost v roce 2025, podáte přiznání v roce 2026. Termín je do 3. dubna 2026. Pokud podáváte přes daňového poradce, máte prodloužený termín do 30. června.
Používá se Příloha č. 2 k daňovému přiznání. Tam uvádíte prodejní cenu jako příjem a všechny výdaje jako odpočet. Pokud nevíte, jak to vyplnit, neřešte to sami. Podle průzkumu Trustpilotu z roku 2024 lidé, kteří použili daňového poradce, ušetřili průměrně 23 500 Kč na dani.
Trh s daňovým poradenstvím roste o 6,2 % ročně. V roce 2025 bude stát přes 1,85 miliardy korun. A nejsou to jen „drazí“ poradci. Je to investice. Pokud máte zisk nad 500 000 Kč, náklady na poradce se vrátí více než jednou.
Závěr: Dokumentujte, neodhadujte
Daňově uznatelné výdaje při prodeji nemovitosti nejsou náhoda. Jsou to dokumenty. Faktury. Bankovní převody. Kupní smlouvy. Pokud máte všechno doložené, daňový úřad vás nezatíží. Pokud ne, můžete zaplatit tisíce korun navíc.
Nechte si všechny faktury. Vytvořte si jednoduchou složku na počítači nebo v cloudu. Přidejte tam všechno, co jste v průběhu vlastnictví zaplatili. Pokud nevíte, jestli se něco dá odečíst, zeptejte se. Nečekejte, až vás úřad zavolá.
Prodej nemovitosti je větší, než jen náležitost. Je to finanční rozhodnutí. A správně doložené výdaje mohou znamenat tisíce korun rozdílu. Nechte si to vyplnit správně. Ušetříte.
Můžu odečíst náklady na rekonstrukci, kterou jsem provedl před nákupem nemovitosti?
Ne. Daňově uznatelné výdaje se počítají pouze za období, kdy jste vlastnili nemovitost. Pokud jste rekonstrukci provedli před nákupem, například v roce 2020 a nemovitost jste koupili až v roce 2023, tyto náklady se neodečítají. Důležité je, aby byla rekonstrukce provedena v době vašeho vlastnictví.
Můžu odečíst náklady na výměnu oken, pokud jsem je koupil samostatně a nechal je nainstalovat?
Ano, pokud máte fakturu od firmy, která oken instalovala, a ta faktura obsahuje DIČ. Pokud jste oken koupili sami a nainstalovali je sami, můžete odečíst pouze náklady na oken - ale jen pokud máte fakturu od dodavatele. Náklady na vaši práci (čas, nástroje) se neodečítají.
Je možné odečíst náklady na údržbu zahrady, jako je nová tráva nebo výsadba stromů?
Obvykle ne. Výsadba stromů nebo nová tráva se obvykle považuje za údržbu, nikoli za technické zhodnocení. Výjimkou může být výstavba trvalého záhonu s kamením, terasou nebo trvalým systémem zavlažování, pokud zvyšuje hodnotu nemovitosti. V takovém případě je třeba mít fakturu a vysvětlit, jak náklady zvyšují hodnotu domu.
Co když jsem zaplatil za rekonstrukci hotově a nemám fakturu?
Pokud nemáte fakturu s DIČ, finanční úřad náklady neuzná. Hotovostní účtenka, výpis z bankomatu nebo ústní dohoda nejsou dostačující důkazy. Bez faktury ztrácíte možnost odečíst náklady. V budoucnu je lepší vždy vyžadovat fakturu, i když to znamená trochu více práce.
Můžu odečíst úroky z hypotéky při prodeji nemovitosti?
Ne. Úroky z hypotéky se odečítají jako daňová sleva v rámci daňového přiznání k dani z příjmu, ale ne jako náklad na prodej nemovitosti. To jsou dvě různé věci. Úroky snižují váš celkový základ daně, ale nejsou součástí výdajů spojených s prodejem. Obě můžete využít zároveň, ale musíte je uvádět na správných místech v přiznání.