Cenové nabídky na rekonstrukci: Jak je porovnávat a nezaplatit přebytečně

Rekonstrukce bytu nebo domu není jen otázka výběru barvy na zdech. Je to složitý proces, kde jedna chyba v cenové nabídce může stát desítky tisíc korun. V roce 2025 se průměrná cena rekonstrukce bytu pohybuje mezi 10 000 a 20 000 Kč za metr čtvereční. To znamená, že za byt 55 m² můžete čekat na náklady kolem 700 000 Kč. Ale pokud si nezkontrolujete, co ta nabídka skutečně zahrnuje, můžete nakonec zaplatit o 20-30 % více. A to jen proto, že jedna firma vynechala odvoz odpadu, druhá použila levnější podlahy a třetí nezahrnula stavební povolení.

Co vlastně znamená „kompletní rekonstrukce“?

Tento výraz je v cenových nabídkách nejčastější pastí. Někdo ho chápe jako výměnu oken, podlah a koupelny. Někdo ho považuje za úplnou přestavbu - včetně izolace stěn, výměny všech potrubí, nové elektroinstalace a dokonce i přestavby příček. Podle průzkumu Stavebního deníku z července 2025 62 % zákazníků má po dokončení rekonstrukce překvapení, protože „kompletní“ neznamenalo to samé u všech firem.

Nikdy nepodepisujte smlouvu, pokud nevíte přesně, co je v této větě skryto. Zeptejte se: „Co všechno zahrnuje vaše definice kompletní rekonstrukce?“ A požádejte o rozpis každého kroku - od bourání po malování. Pokud vám to někdo nedá písemně, hledejte jinou firmu.

Tři typy cenových nabídek - a jak je poznat

Cenové nabídky se dají rozdělit do tří kategorií. Každá má své riziko a výhodu.

• Základní nabídka (200 000-400 000 Kč): Obvykle pro malé byty 1+1. Zahrnuje jen nejzákladnější práce - bourání, nové podlahy, jednoduchý obklad koupelny. Často vynechává izolaci, výměnu oken, elektroinstalaci nebo stavební dokumentaci. Je levná, ale riziko skrytých nákladů je až 30 %.
• Střední nabídka (400 000-800 000 Kč): Standardní volba pro byty 2+1. Zahrnuje většinu klíčových prvků - výměnu oken, elektroinstalaci, vodovod, podlahy, obklady, odvoz odpadu. Ale často neuvádí konkrétní značky materiálů. Tady je šance na dobrý poměr ceny a kvality.
• Luxusní nabídka (800 000-1 500 000+ Kč): Pro ty, kdo chtějí kvalitu. Zahrnuje dřevěná okna s trojsklem, parkety z dubu, podlahové topení, kvalitní obklady, detailní izolaci, architektonickou studii a záruku 5 let. Je drahá, ale pokud chcete byt, který vám vydrží 30 let, je to jediná smysluplná volba.

Co musí každá nabídka obsahovat - sedm povinných položek

Podle České stavební komory by měla každá kvalitní nabídka mít sedm základních částí. Pokud nějaká chybí, je to červená vlajka.

1. Rozpis prací po fázích - od bourání přes elektroinstalaci až po malování. Každá fáze musí být jasně popsaná.
2. Cenový rozpis - nejen celková suma, ale cena za každou práci a každý materiál. Například: „pokládka keramické dlažby - 750 Kč/m²“.
3. Harmonogram - kdy začnou práce, kdy bude výměna oken, kdy se bude dělat hydroizolace. Pokud ho nemáte, nevíte, kdy budete žít v špíně.
4. Seznam materiálů s konkrétními značkami - ne „laminát“, ale „laminát Quick-Step Livyn Plus 33 třídy, 8 mm“.
5. Podmínky platby - kolik se platí předem, kolik při převzetí, kolik až po záruční době.
6. Záruční doba - standard je 2 roky dle ČSN 73 0035. Pokud firma nabízí jen 1 rok, je to známka, že se nechce zodpovědně zapojit.
7. Možnosti změn během realizace - co se stane, pokud si změníte barvu dlažby? Bude to doplatek? Kolik? To musí být uvedeno.

Co často chybí - a co vás stojí tisíce

Nejčastější chyby v cenových nabídkách nejsou v hlavních prácích. Jsou v těch malých, které si lidé nevšimnou - až když je musí doplácet.

• Odvoz odpadu - pro byt 2+1 generujete průměrně 15 m³ odpadu. To stojí 20 000 Kč. Některé firmy to vynechají. Pokud to nevidíte v nabídce, zeptejte se. Pokud vám řeknou „to je v ceně“, požádejte o konkrétní částku.
• Administrativa - projektová dokumentace (3 200-4 800 Kč), posudek statika (3 200-8 500 Kč), stavební povolení (4 200-5 800 Kč). Některé firmy to zahrnují, jiné ne. Pokud ne, zaplatíte to sami. A to je až 15 % celkové ceny.
• Příprava podkladu - pokud podlaha není vyrovnaná, nový laminát se začne hýbat. Vyrovnaní samonivelační stěrkou stojí 110-220 Kč/m². Některé nabídky to nezahrnují. A pak máte problémy za 50 000 Kč.
• Záruka na materiály - některé firmy dávají záruku jen na práci. Ale koupelenní obklady nebo okna mají výrobcem záruku 10-20 let. Pokud firma nezaručuje, že tyto záruky přenese, můžete zůstat bez ochrany.

Praktický návod: Jak porovnávat 3 nabídky

Expertní doporučení je jednoznačné: získejte minimálně tři nezávislé nabídky. A pak je porovnejte takto:

1. Upravte všechny na stejný rozsah - vezměte tu nejpodrobnější a přidejte do ostatních všechny položky, které chybí. Například: „V nabídce A je odvoz odpadu, ve B ne. Přidejte 20 000 Kč do B.“
2. Porovnejte materiály - ne „parket“, ale „parket z dubu, třída 3, 15 mm, značka Tarkett“. Pokud jedna firma používá levnější materiál, je to rozdíl 400 Kč/m². To je 20 000 Kč za byt.
3. Spustte kalkulačku - vypočítejte cenu za metr čtvereční. Pokud jedna nabídka je 15 000 Kč/m² a druhá 18 000 Kč/m², zjistěte, proč. Často je to jen kvalita.
4. Zkontrolujte záruku a platby - kdo platí za stavební povolení? Kdy dostanete peníze? Je nějaká záruka, že cena nevzroste?
5. Požádejte o referenční objekty - nechte si ukázat dva byty, které jste právě rekonstruovali. Půjdete se podívat. Pokud se odmítají, je to známka.

Podle průzkumu Asociace stavebních firem z května 2025 lidé, kteří porovnali tři nabídky, ušetřili průměrně 12,5 %. A většina z nich to udělala jen proto, že se podívala na detaily.

Co dělají chybně většina lidí

Nejčastější chyba? Vybrat nejlevnější nabídku. Ale ne proto, že je špatná. Protože je nejlevnější.

Uživatel „TomasR“ na Forum.Bau.cz vybral nejlevnější nabídku za 550 000 Kč. Po třech měsících měl špatně provedenou hydroizolaci v koupelně. Oprava stála 35 000 Kč. A teď má v koupelně špatně vytápěný podlahový systém, protože nebyl správně uložen.

Naopak „PavelCZ“ porovnával čtyři nabídky na 2+1 byt. Nejlevnější byla za 620 000 Kč. Ale nezahrnovala výměnu elektroinstalace - což stojí 90 000 Kč. Vybral střední nabídku za 720 000 Kč, která všechno zahrnovala. A dnes má byt, který mu vydrží 20 let.

Nejlevnější není vždy nejlepší. Nejlevnější je ten, který vám po pěti letech nezanechá díry ve zdech a nevyžaduje další výdaje.

Nové nástroje - jak vám mohou pomoci

Od ledna 2025 funguje platforma StavebniKalkulace.cz. Umožňuje nahrát až pět cenových nabídek a automaticky je porovná. Zobrazí, co chybí, co je drahé, co je levné. Už ji využilo 45 000 lidí do konce listopadu 2025.

Ministerstvo pro místní rozvoj plánuje od roku 2026 zákon, který bude vyžadovat, aby všechny firmy dodávaly nabídky ve stejném formátu - s minimálně 15 definovanými položkami. To znamená, že za pár let nebude potřeba hledat, co je v nabídce. Bude to všechno jasné.

Až se to stane, porovnávání bude jednodušší. Ale dnes to ještě neplatí. Takže musíte dělat práci sami.

Když už máte smlouvu - co dál?

Podepsat smlouvu není konec. Je to začátek.

• Uložte si všechny dokumenty - i ty nejmenší.
• Dejte si na každou fázi práce kontrolu - nechte si ukázat, co se dělá.
• Pokud se něco mění, nechte si to písemně potvrdit - i když to bude jen email.
• Neplatte všechno předem. Standard je 30 % předem, 60 % při převzetí, 10 % po záruční době.

Rekonstrukce není nákup na Amazonu. To, co se děje ve vašem bytě, se nedá vrátit. A když to bude špatně, nebudete mít náhradu. Budete mít jen vysoký účet a zlou paměť.

Největší výhoda porovnávání není ušetření peněz. Je to klid. Víte, co dostanete. Víte, za co platíte. A víte, že vás neokradli.