Brněnský realitní trh a Praha už nejsou jen dvě různé města s různými cenami. V roce 2026 se jejich trhy přibližují tak rychle, že rozdíly přestávají být jen otázkou peněz - a začínají být otázkou životního stylu, přístupu k bydlení a budoucnosti měst.
Ceny bytů: Brno dohání, ale Praha je stále drahší
V lednu 2025 stál metr čtvereční v Praze průměrně 136 319 korun. V Brně to bylo 114 205 korun. Na první pohled to zní jako výrazný rozdíl. Ale podívejte se, co se stalo do konce roku. V létě 2025 se cena v Praze zvedla na 147 896 korun za metr, zatímco v Brně dosáhla 118 537 korun. Růst v Brně byl menší, ale stálý. A důležité je to: v některých kvalitních lokalitách - například v Komárově, na Štěpánkovické nebo v Jihlavské ulici - už ceny přesahují 200 tisíc korun za metr. To znamená, že v srdci Brna už nejde o levnější alternativu Prahy. Už je to luxus, který si může dovolit jen málokdo.
Realitní developer Tomáš Vavřík, který ročně postaví přes 700 bytů, říká: „Praha a Brno už nejsou v kontrastu. Brno je dnes ta město, kde se vyrábí nové prémiové byty, které se prodávají jako krajáky.“ Projekt Zanzara v Komárově s cenami blížícími se 190 tisícům korun za metr prodal za první týden deset bytů z osmdesáti. To není náhoda. To je signál, že poptávka je vysoká a lidé platí za kvalitu - i v Brně.
Proč se to děje? Nabídka je příliš malá
Největší problém v obou městech není inflace, nejsou úroky a ani nejsou státní politiky. Je to jednoduše: nabídka nových bytů nestačí. Každý rok se v Praze a Brně dokončí méně nových bytů, než kolik jich lidé potřebují. A to i přes to, že se staví více než kdy jindy. Ale i když se postaví 5 000 bytů, je to stále o 8 000 méně, než by bylo potřeba. Tato nerovnováha tlačí ceny vzhůru - a neustále.
Na periferii se ceny drží nižší. Ale v centru? Tam se rozdíly zvětšují. V Praze je rozdíl mezi bytem v Holešovicích a bytem v Praze 5 víc než 100 tisíc korun za metr. V Brně se to děje stejně: byt v centru už stojí 220 tisíc, zatímco na periferii v Žebětíně nebo v Brně-Žabovřeskách je to 110 tisíc. To je přesně ten model, který vidíme v Londýně nebo Paříži: centrum je luxus, periferie je reality. A Česko se na to připravuje.
Kdo kupuje? Mladí lidé s více byty
Nejzajímavější změna v trhu není cena. Je to kdo kupuje. V roce 2026 už nejsou hlavními kupujícími rodiny s dětmi, které hledají třípokojovku. Je to mladá generace - lidé mezi 30 a 40 lety - kteří kupují dva, tři, někdy i čtyři byty. Některé z nich jsou pro sebe, jiné pro pronájem. A většina z nich nemá problém s úvěrem. Mají stabilní příjmy, pracují v IT, ve financech, v konzultacích. A vědí, že bydlení v centru je investice, ne výdaj.
Ve Brně se objevují případy, kdy člověk koupí byt v centru, byt v Jihlavské ulici a další na okraji města. Všechny tři byty jsou vlastně prodejními nástroji. Když si člověk vezme úvěr na 5 milionů, nechává si jeden byt pro sebe a ostatní pronajímá. Měsíční příjem z nájmu pokryje splátky a zbyde mu ještě něco. To není spekulace. To je strategie.
Rentabilita: Brno už dohání Prahu
Nejde jen o to, kolik zaplatíte za byt. Důležitá je i to, kolik z něj můžete vydělat. V Praze je průměrná nájemná za 50 m² byt 22 000 korun měsíčně. V Brně je to 17 500 korun. Na první pohled to zní jako výhoda Prahy. Ale podívejte se na cenu, kterou jste za něj zaplatili. V Praze jste za 50 m² zaplatili 7 milionů. V Brně jste zaplatili 5,5 milionu. A nájemná v Brně roste rychleji. V posledních dvou letech se nájemné za malé byty pro studenty a singles zvýšilo o 18 procent. V Praze jen o 11 procent.
Co to znamená? V Brně se rentabilita blíží 5,5 procenta ročně. V Praze je to kolem 4,8 procenta. A to přesto, že ceny v Praze jsou vyšší. Brno se stává místem, kde se investice do bydlení vyplatí. A to nejen pro ty, kdo chtějí bydlet. Ale pro ty, kdo chtějí vydělávat.
Co přinese rok 2026?
Realitní trh v roce 2026 nebude o tom, jestli se ceny zvednou. Bude o tom, kdo se koupí a kdo zůstane venku. V Praze se budou vystavovat byty za 300 tisíc korun za metr. V Brně se budou prodávat za 250 tisíc. A obě města budou mít stejný problém: málo bytů, moc lidí, kteří je chtějí.
Největší změna? V Brně už neexistuje „levnější alternativa“. Už není to město, kde můžete přijet z Prahy a najít něco levnějšího. Je to město, kde můžete najít něco, co je lepší, modernější a většinou i výhodnější pro investici. A to všechno bez toho, abyste museli jet 30 minut na parkoviště.
Prodejní trh se professionalizuje. Kupující už nekupují „nějaký byt“. Kupují byt s konkrétní architekturou, s konkrétní polohou, s konkrétními budoucími možnostmi. A ti, kdo to pochopili, už teď vlastní více než jeden byt. Ti, kdo čekají na „lepší čas“, budou stát venku - a budou se divit, proč se ceny zvedly ještě víc.
Co je důležité vědět, pokud přemýšlíte o nákupu?
- Nečekejte na slevu. V obou městech není žádný známý způsob, jak zpomalit růst cen. Nabídka je příliš malá a poptávka příliš velká.
- Centrum je drahé, ale investičně stabilní. Byt v srdci Brna nebo Prahy se bude zvyšovat o 8-10 % ročně. To je lepší než většina akcií.
- Periferie je realita. Pokud potřebujete byt pro sebe, a ne pro investici, podívejte se na okraje měst. Tam jsou stále byty za 100-130 tisíc korun za metr.
- Největší růst je v malých bytích. 30-40 m² byty pro studenty, mladé páry, freelancery rostou nejrychleji. V Brně už dohánějí ceny z Prahy.
Je Brno teď levnější než Praha?
Ne. V centru Brna už ceny přesahují 200 tisíc korun za metr, což je blízko cenám v méně kvalitních částech Prahy. V některých lokalitách, jako Komárovo nebo Štěpánkovice, jsou ceny v Brně vyšší než v některých pražských čtvrtích. Brno už není levnější alternativou - je to samostatný, drahý trh.
Kde je lepší investovat - v Brně nebo v Praze?
To závisí na vašem cíli. Pokud chcete bydlet, Praha má více služeb, lepší dopravu a větší síť. Pokud chcete investovat, Brno má vyšší rentabilitu. Nájemné v Brně roste rychleji a pořizovací cena je nižší. Investice do 30-40 m² bytu v Brně může mít návratnost 5-6 %, zatímco v Praze je to kolem 4-4,5 %.
Ještě stojí za to kupovat byt v Brně, když ceny stoupají?
Ano, ale jen pokud víte, co děláte. Kupujte jen byty, které mají potenciál růstu - v centru, u stanice metra, v oblasti s rozvojem infrastruktury. Ne kupujte „nějaký byt“. Kupujte byt, který bude mít v budoucnu vysokou poptávku. A nezapomeňte: v Brně se v posledních letech prodávaly byty, které se zvýšily o 30 % za dva roky.
Proč se v Brně zvyšují ceny tak rychle?
Začíná se měnit struktura města. Brno je dnes vědecké, technologické a univerzitní centrum. Více než 150 tisíc studentů, 40 % zaměstnaných v IT a vysoká migrace z jiných částí Česka. Lidé se sem přesouvají, ale nové byty se staví příliš pomalu. Když je poptávka vysoká a nabídka nízká, ceny stoupají. A to bez ohledu na úroky nebo inflaci.
Jaký je vliv novostaveb na ceny?
Novostavby ovlivňují ceny jen částečně. Většina nových bytů je prémiová - tedy velmi drahá. A většina z nich je prodána ještě před dokončením. To znamená, že nové byty nezvýší nabídku pro běžného kupujícího. Naopak - zvyšují průměrné ceny, protože se prodávají za 200-250 tisíc korun za metr. To tlačí i ceny na starších bytovkách v okolí.
Brno a Praha už nejsou dvě města. Jsou dvě cesty. Jedna vede do centra, kde se platí za kvalitu. Druhá vede ven, kde se platí za realitu. A v roce 2026 už nezbyde jen jedna cesta. Vybírejte si, která je pro vás ta pravá.