Chcete koupit nemovitost v Česku a přemýšlíte o americké hypotéce? Možná jste slyšeli, že je to flexibilní řešení - můžete si peníze použít na cokoli. Ale je to opravdu dobrý nápad pro koupi bytu nebo domu? Většina lidí, kteří to zkoušeli, si to později litují. A proč? Všechno začíná jednoduchou otázkou: americká hypotéka je skutečně pro koupi nemovitosti?
Co je americká hypotéka opravdu?
Americká hypotéka, nebo také neúčelová hypotéka, je úvěr, který si vezmete zajištěný nemovitostí - stejně jako klasickou hypotéku. Ale zatímco u klasické hypotéky musíte říct bankě, že peníze použijete na koupi bytu, u americké hypotéky to nemusíte. Můžete si je dát na auto, na rekonstrukci, na cestu nebo na splacení kreditní karty. To zní jako svoboda. Ale svoboda má cenu.
Banky vám nebudou kladou otázky, jak peníze použijete. Ale zato vás budou zkoušet víc. Musíte mít stabilní příjem, dluhové zatížení nesmí přesáhnout 45 % vašeho hrubého příjmu (u klasické hypotéky je to 50 %), a musíte mít nemovitost s dostatečnou hodnotou. Většina bank dává maximálně 70 % z hodnoty nemovitosti - některé až 75 %. Pokud máte byt za 4 miliony Kč, můžete dostat jen 3 miliony. A to i když potřebujete 3,5 milionu na koupi.
Proč je americká hypotéka dražší než klasická?
Úrokové sazby u americké hypotéky jsou v průměru o 0,7 až 1,2 procentního bodu vyšší než u klasické hypotéky na bydlení. To zní málo? Počítejte to na 15 let. Když si vezmete 3 miliony Kč, rozdíl ve výši úroků je přes 187 500 Kč. To je jako kdybyste za dva roky platili měsíční splátku navíc - jen za úroky.
A navíc: klasická hypotéka vám umožňuje odečíst úroky z daně. To znamená, že za každých 100 000 Kč úroků si můžete vrátit až 15 000 Kč z daně. U americké hypotéky to nemůžete. Žádné daňové úlevy. Žádné vrácení. Přesně to, co vám klasická hypotéka dělá za 15 let, vám americká hypotéka neudělá - a navíc je ještě dražší.
Kdy je americká hypotéka opravdu užitečná?
Americká hypotéka není špatná. Jen není pro koupi nemovitosti. Je skvělá pro jednu věc: refinancování dluhů.
Představte si, že máte čtyři spotřebitelské úvěry - na auto, na televizi, na rekonstrukci koupelny a na cestu. Každý má jinou sazbu, od 16 % do 22 %. Měsíčně platíte 18 500 Kč. A přitom máte nemovitost, kterou jste už koupili. Co uděláte? Vezmete americkou hypotéku, splatíte všechny tyto úvěry najednou a zůstanete jen s jednou splátkou - řekněme 9 200 Kč - s úrokem 5,8 %. To je úspora 9 300 Kč měsíčně. A to je skutečná výhoda.
Podle studie Vysoké školy ekonomické v Praze klienti, kteří přešli z vysokoprocentních úvěrů na americkou hypotéku, ušetřili průměrně 32 % za 5 let. A to je důvod, proč 82 % těch, kdo to udělali, je spokojení. Ale ti, kdo to použili na koupi nemovitosti? 68 % se stěžuje na vyšší náklady.
Co se stane, když chcete koupit byt s americkou hypotékou?
Nejčastější scénář: chcete koupit byt za 3,5 milionu. Máte 500 000 Kč na vlastní příspěvek. Potřebujete 3 miliony. Banka vám dá maximálně 70 % - tedy 2,8 milionu. Zbývajících 200 000 Kč musíte najít jinak. A když to nejde, musíte buď zvýšit vlastní příspěvek, nebo vybrat levnější byt.
A pokud to zvládnete? Dostanete hypotéku s vyšší sazbou, žádné daňové úlevy, žádnou státní podporu. A státní podpora pro bydlení? Do 270 000 Kč. Ta je dostupná jen u klasické hypotéky. U americké hypotéky jste zcela mimo. Takže když koupíte byt, zaplatíte víc za úroky a ztratíte 270 000 Kč státní pomoci. To je celkem přes 450 000 Kč navíc.
Proces je složitější - a delší
Klasická hypotéka: připravíte dokumenty, banka vyhodnotí vaši schopnost splácet, udělá odhad nemovitosti - a za 25 dní máte peníze.
Americká hypotéka: stejné dokumenty, ale navíc musíte předložit podrobný výkaz všech svých dluhů, výpisy z účtů za posledních 6 měsíců, a banka vás bude dotazovat - proč chcete tento úvěr? I když je neúčelová, banka potřebuje vědět, že nejste rizikový klient. Proces trvá 35 až 45 dní - o 10 až 15 dní déle.
A ještě jedna věc: odhad nemovitosti stojí 2 500 až 4 000 Kč. Poplatek za vklad do katastru: 1 500 až 3 000 Kč. A pokud jste nezkušení, budete potřebovat externího poradce. Ten vám za službu vezme 5 000 až 10 000 Kč. Celkové náklady na získání hypotéky mohou být o 15 000 Kč vyšší než u klasické hypotéky.
Co říkají lidé, kteří to zkusili?
Na portálu Aid.cz uživatel "Petr_82" píše: "Využil jsem americkou hypotéku na koupi bytu. Lituji. Zaplatím o 214 000 Kč více než kdybych vzal klasickou hypotéku, a navíc nemohu odečítat úroky z daně." Na Redditu uživatel "InvestorCZ" píše: "Refinancoval jsem 4 spotřebitelské úvěry do americké hypotéky. Měsíční splátka klesla z 18 500 Kč na 9 200 Kč. Úroková sazba z 19,5 % na 5,8 %. To je skvělá věc." Rozdíl je jasný. Když použijete americkou hypotéku na to, pro co je navržená - konsolidaci dluhů - je to skvělé. Když ji použijete na koupi nemovitosti - je to finanční chyba.
Co se mění v roce 2025?
Trh se mění. V lednu 2024 zavedla Česká spořitelna nový produkt - "Flexi Hypotéka" - který kombinuje prvky obou světů: umožňuje částečně účelové využití a zároveň dává možnost částečného daňového odpočtu. To je nový směr.
Komerční banka spustila v únoru 2024 plně online schvalování pro úvěry do 2,5 milionu Kč. Proces se zkrátil z 45 na 22 dní. To je výrazný pokrok.
Ale ještě jedna věc: podle ekonoma Martina Šmídy z Patria může od roku 2025 dojít ke snížení maximálního LTV z 70 % na 65 %. To znamená, že když máte byt za 4 miliony, budete moci dostat jen 2,6 milionu. To by vyloučilo 38 % potenciálních klientů.
Chtěli byste koupit nemovitost? Co dělat?
Nevezměte americkou hypotéku na koupi nemovitosti. Je to jako koupit drahý auto, když potřebujete jen nákladní vozík. Víte, co je lepší?
- Sežeňte vlastní příspěvek - co největší. Každých 100 000 Kč navíc znamená nižší úvěr a nižší úroky.
- Požádejte o klasickou účelovou hypotéku. Zkontrolujte, zda se vám podaří získat státní podporu - až 270 000 Kč.
- Udělejte si odhad nemovitosti u několika hodnotitelů. Zjistěte, jaká je skutečná hodnota.
- Požádejte o srovnání úrokových sazeb od tří bank - Česká spořitelna, Komerční banka, mBank.
- Nezapomeňte na daňové úlevy - to je vaše skrytá úspora.
Americká hypotéka je skvělá pro konsolidaci dluhů. Ale pro koupi nemovitosti? Ne. Nezaměňujte flexibilitu za cenu. V tomto případě je cena příliš vysoká.
Je americká hypotéka vhodná pro koupi bytu?
Ne. Americká hypotéka je pro koupi nemovitosti téměř vždy nevýhodná. Úrokové sazby jsou vyšší, neexistují daňové úlevy, nelze využít státní podporu a proces je složitější. Klasická účelová hypotéka je vždy levnější a bezpečnější volba pro koupi bytu nebo domu.
Proč je americká hypotéka dražší než klasická?
Banky považují americkou hypotéku za vyšší riziko, protože neví, jak klient peníze použije. Proto vyžadují vyšší úrokové sazby - průměrně o 0,7-1,2 % ročně. Navíc neexistuje daňová úleva, která by tyto náklady kompenzovala, jak tomu je u účelové hypotéky.
Můžu použít americkou hypotéku na splacení kreditní karty?
Ano, to je jedna z hlavních výhod americké hypotéky. Pokud máte více vysokoprocentních úvěrů, můžete je všechny splatit jedním úvěrem s nižší sazbou. To vám může ušetřit tisíce korun měsíčně. Mnoho lidí to dělá - a je to jediný případ, kdy je americká hypotéka opravdu výhodná.
Můžu získat státní podporu na bydlení s americkou hypotékou?
Ne. Státní podpora pro bydlení (až 270 000 Kč) je dostupná pouze pro účelové hypotéky - tedy ty, které jsou určeny přímo na koupi, výstavbu nebo rekonstrukci bydlení. Americká hypotéka je neúčelová, takže k ní státní podpora nepatří.
Jaká je průměrná doba splácení americké hypotéky?
Doba splácení se pohybuje až do 20 let. To je stejné jako u klasické hypotéky. Delší splácení znamená nižší měsíční splátky, ale vyšší celkové náklady na úroky. Proto je důležité si spočítat, kolik zaplatíte celkem - ne jen kolik platíte měsíčně.
Které banky v Česku nabízejí americkou hypotéku?
Hlavními poskytovateli jsou Česká spořitelna (32 % trhu), Komerční banka (27 %) a mBank (18 %). Všechny tři nabízejí americkou hypotéku, ale podmínky se liší - hlavně v maximální výši úvěru (LTV) a v úrokových sazbách. Doporučuje se porovnat nabídky před podáním žádosti.
Můžu si americkou hypotéku získat bez vlastního příspěvku?
Ne. Většina bank vyžaduje minimálně 30 % vlastního příspěvku, protože maximální výše úvěru je 70 % hodnoty nemovitosti. Některé banky nabízejí až 75 % LTV, ale to je výjimka a vyžaduje výbornou platební schopnost. Bez vlastního příspěvku je obtížné získat americkou hypotéku.
Je americká hypotéka bezpečná?
Ano, pokud ji použijete správně. Je to zajištěný úvěr - tedy méně rizikový než spotřebitelský úvěr. Ale riziko je v tom, že můžete přehodnotit své schopnosti splácet. Pokud si vezmete větší úvěr, než jste schopni splácet, můžete ztratit nemovitost. Bezpečná je jen ta, kterou použijete k cíli, pro který je navržená - konsolidaci dluhů.