Cena projektu na rekonstrukci bytu: Kolik vás opravdu bude stát?

Stalo se to každému, kdo aspoň jednou řešil rekonstrukci bytu: naplánujete si nový obývák, vysníte si kuchyň podle Pinterestu, zjišťujete, kolik stojí materiál i práce, a pak vám padne do oka jeden nenápadný, ale zásadní údaj – cena samotného projektu. Proč zrovna projekt stojí tolik? A je to vůbec potřeba? Tahle otázka rozčísla už víc než jeden rodinný rozpočet a dokáže pořádně zatočit s celou vizí nové domácnosti. Berdeme si to pěkně pod lupu a otevřeně ukážeme, za co (a komu) vlastně platíte, co všechno projekt zahrnuje a jak se zbytečně nesklouznout ke zklamání.

Co všechno obnáší projekt na rekonstrukci bytu

Zatímco laika může slovo „projekt“ odkazovat na pár papírů s čárou pro bourání zdi, realita je jiná. Dobře vypracovaný projekt obsahuje přesné rozměry, situaci nosných konstrukcí, rozvody elektřiny, vody, topení i plynu. Prakticky je to mapa, se kterou stavbaři nemůžou zabloudit – a taky pojistka proti tomu, aby se BYT změnil v neobyvatelný chaos. Projektant musí skloubit vizuální požadavky s technickými podmínkami domu, což často není jen o tom, že někam posunete příčku či změníte podlahu. Každý zásah má svůj vliv na statiku, bezpečnost i provozní pohodlí – což člověk bez zkušeností často podcení.

Kromě samotných výkresů musí projektant vypracovat tzv. technickou zprávu. Tady se nerozepisují dojmy, ale jasné návody a vysvětlení, proč a jak bylo navrženo konkrétní řešení. U památkově chráněných bytů nebo činžáků s přísnou správou navíc projektant komunikuje s úřady, statiky či památkáři. V některých případech se musí dělat i autorský dozor či koordinace se stavební firmou – což jsou desetihodinové maratony na telefonu i na stavbě. Právě tohle spousta lidí při pocitu „jen pár papírů navíc“ nevidí.

Nad rámec běžných výstupů se někdy vyžaduje energetický posudek, protipožární zpráva nebo hluková studie. Pokud tedy plánujete změnit celý layout bytu, odbourat nosné zdi, nebo zapracovat úspory energií, máte projekt nadupaný papíry k prasknutí – a každý z nich má svoji cenu. Na projektu navíc závisí i rozpočet stavby jako takový. Přehledná dokumentace totiž jasně vymezuje, co všechno bude potřeba udělat, a tím pádem pomáhá přesněji plánovat čas i finance. Bez toho se rekonstrukce snadno mění v nekonečnou sérii improvizací, které leze do peněz.

Jaké faktory ovlivňují cenu projektu?

Když lidé zjišťují, kolik stojí projekt na rekonstrukci bytu, většinou čekají něco jednoduchého, jako když vybíráte lednici dle energetického štítku. Jenže tahle „cenovka“ se skládá z tolika detailů, že si někdy připadáte spíš jako při sestavování Lego technic: každá drobnost rozhoduje o výsledné ceně.

První zásadní faktor je velikost a typ bytu. Projekt pro garsonku bude stát úplně jiné peníze než návrh pro pětipokojový mezonet. Rozsah plánovaných úprav hraje klíčovou roli: jestliže zůstáváte jen u změny koupelny nebo kuchyně, bývá projekt mnohem jednodušší (a levnější), než když měníte dispozici celého bytu, přesunujete příčky nebo zasahujete do nosných konstrukcí.

Velký vliv má také stáří a technický stav objektu. Staré činžovní domy mají často zastaralé elektroinstalace, plynové rozvody na hraně životnosti a konstrukce, jejichž polohu v původní dokumentaci už dávno nikdo neověřoval. To znamená víc práce při verměření, průzkumech a často i konzultace s dalšími odborníky – od statika po specialistu na vlhkost.

Poměrně často narazíte na rozdíly mezi regiony. Například v Praze je cena za projekt výrazně vyšší než v menších městech nebo na venkově. Dotahuje se i otázka, jestli nechtete projekt spojit s interiérovým designem – což přidává další položky za vizualizace, vzorkovnice a konzultace navíc. Není výjimkou, že samotný projekt interiéru stojí kolem 40–70 tisíc Kč, zatímco technická část projektu rekonstrukce se pohybuje mezi 15–60 tisíci Kč dle rozsahu a složitosti.

Netřeba zapomenout – některé projekty vyžadují speciální povolení, jako je stavební povolení nebo ohlášení stavby. To znamená další čas i poplatky. Projektant také musí počítat s tím, že bude jednat s úřady či správcem domu, což prodlužuje celý proces a zvyšuje náklady.

Pro lepší přehled si vezměte stručnou tabulku orientačních cen:

Typ projektu	Orientační cena (Kč)
Studie rekonstrukce (půdorys, vizualizace)	15 000 – 40 000
Projekt stavebních úprav garsonka	20 000 – 35 000
Projekt kompletní rekonstrukce 2+kk	30 000 – 50 000
Projekt kompletní rekonstrukce 3+1 a větší	45 000 – 90 000
Autorský dozor (během stavby)	500 – 1 500 / hodina
Energetický posudek, požární zpráva apod.	3 000 – 10 000

Kdy se projekt opravdu vyplatí a kdy je povinný

Ptáte se, proč vlastně do projektu investovat, když vám soused tvrdí, že si téměř všechno vyřídil „od oka“? Tady se nejčastěji láme chleba. Popravdě – pokud vám jde jen o výměnu obkladů nebo podlahové krytiny a neměníte dispozice, většinou projekt nepotřebujete. Ale jakmile vás láká přehazovat příčky, zasahovat do nosných konstrukcí nebo měnit rozvody – je projekt zákonně povinný. To platí i pro zásahy do oblastí, kde by mohla být narušena požární bezpečnost, elektroinstalace nebo zdravotně-technické instalace.

Kromě zákonné povinnosti je projekt čistě pragmaticý krok. Jednou z nejčastějších chyb je totiž podcenění rozsahu prací. Bez projektu vznikají na stavbě improvizace, které pak vedou ke zpoždění, nečekaným vícenákladům a v krajním případě hádkám s řemeslníky. S projektem víte přesně, kde má být zásuvka, odkud kam vede trubka, a každý si může zkontrolovat, zda se něco „nepohlo“ proti plánu.

Dalším bodem je podmínka stavebního povolení nebo ohlášky. Pokud žádáte o povolení, musíte předložit právě rozpracovaný projekt – a úřad bez něj žádost ani nepřijme. Nejde tedy o to, jestli chcete, ale o to, že musíte. Výjimkou jsou zcela drobné úpravy, které nezasahují do technického ani bezpečnostního řešení bytu.

Ekonomicky projekt nejvíc oceníte v momentě, kdy řešíte větší rekonstrukci. To, co v projektu zaplatíte, se často vrátí ve formě přesnějšího rozpočtu, rychlejší stavby a hlavně méně stresu. Pokud stavbu financujete hypotékou, banky obvykle samotný projekt vyžadují a podle něj určují čerpání peněz. Bez relevantní dokumentace riskujete komplikace při schvalování půjčky i následném jednání se stavební firmou.

Jak ušetřit na projektu a na co nezapomenout

Peníze na projektu se dají ušetřit, ale vždy na správných místech. Vyhněte se univerzálním šablonám z internetu – většinou nesedí na váš byt a hlavně nenesou razítko autorizovaného odborníka, které potřebujete pro stavební úřad. Ušetřit můžete tím, že si pro jednotlivé části rekonstrukce najdete specialisty – třeba projekt elektroinstalace a projekt stavebních úprav vypracují dva různí odborníci, často efektivněji a levněji. Stejně funguje, pokud už máte návrh dispozice od architekta – projektant pouze převede vybraný layout do technického standardu a vše ostatní konzultuje přímo s vámi.

Jednou z nejlepších střel, jak zamezit zbytečnému navyšování ceny, je mít předem co nejjasnější představu o rozsahu rekonstrukce. Čím konkrétnější máte požadavky, tím míň bude projektant improvizovat „za provozu“, a tím méně zaplatíte za přepracování návrhů. Neméně důležité je vybrat zkušeného projektanta. Jeho reference, zkušenosti s daným typem bytů i přehled o aktuální legislativě dokážou ušetřit potíže i finance. Naprosto se vyplatí mrknout na recenze, zeptat se známých, a v ideálním případě si domluvit osobní schůzku. Hned získáte lepší pocit, jestli danému člověku svoje peníze svěříte.

Tip navíc: většina projektantů dělí cenu na 2-3 části. Jednou je studie (návrh prostoru a dispozice), poté dokumentace pro stavební povolení/ohlášku a případně výkresy pro provedení stavby. Domluvte si předem, kterou část vlastně potřebujete. Nezahrnujte do projektu zbytečné detaily, bez kterých se obejdete, ale také nenechte klíčové body vynechat – hlavně technické detaily, polohy rozvodů a všechny návaznosti s ostatními řemesly.

Pokud plánujete rekonstrukci v bytovém domě, nespoléhejte jen na správce nebo SVJ. Znáte to – na papíru vypadá všechno líp než v praxi. Často je potřeba souhlasu většiny vlastníků nebo doložení, že něco neodpískáte při stavební činnosti celé komunitě. Nezapomeňte také na projekt protipožárního zabezpečení a hlučnosti – především u půdních bytů, mezonetů nebo kombinací bytu s komerčními prostory.

Tipy na hladký průběh a časté chyby, kterým se vyhnout

Některé chyby padají pořád dokola. Mění se design, technologie, bytové trendy – ale když vezmete statistiky Asociace českých projektantů, zjistíte, že nejčastější problém je pořád stejný: Nejasné zadání, špatná komunikace, podcenění statických nebo technických možností bytu.

Tady je pár tipů, jak tomu předejít:

• Nikdy nechte předložit rozpis všech položek cenové nabídky, včetně počtu schůzek, prohlídek a poctivého odhadu času na konzultace.
• Ptejte se, co všechno cena obsahuje – někde je v podkladech i autorský dozor, jinde platíte každý telefonát navíc.
• Pokud Vám navrhnou úpravu nosné zdi, nechte si to znovu potvrdit statikem, klidně na vlastní náklady.
• Dodržujte časový harmonogram – čím víc věcí přidáváte za pochodu, tím víc nejen vykolejíte rozpočet, ale i technickou možnost provedení.
• Nastavte jasné podmínky komunikace, ideálně pište vše do e-mailu, abyste měli důkaz při případném sporu.
• Neříkejte projektantovi "něco vymyslete", ale jasně mu řekněte priority v požadavcích (co musí být, co by mohlo být, co je zbytné).
• Nebuďte překvapeni, když některé byty potřebují i revizi rozvodů plynu nebo nemovitostního stavu – bývá to povinné při razantní rekonstrukci.
• Pokud projektant nabízí virtuální prohlídku, směle do toho – odhalíte věci, které by vás na výkrese vůbec nenapadly.

Pohybujeme se ve světě, kde za malování dvou pokojíků platíte mnohdy víc než před lety za kuchyň. Ale na projektu se nikdy "nešetří“ tím, že ho přeskočíte, spíš se často právě díky němu ochráníte proti mnohem větším výdajům do budoucna. A i když se vám částka za projekt rekonstrukce může zdát vysoká, když ji postavíte proti hodinám nervů, krabičkám na nefuknčí zásuvky nebo rozkopání nové dlažby kvůli přehlédnuté trubce – není to tak zlé. Vždyť nový byt není špás. A projekt je jeho základní stavební kámen.